Arendă sau superficie pentru parcul fotovoltaic: de ce finanțatorul cere drept real înscris în CF

Răspunsul scurt: finanțatorul vrea superficie înscrisă în CF

Dacă terenul parcului fotovoltaic nu se cumpără, ci se folosește pe bază de contract, alegerea dintre arendă și superficie nu e o nuanță juridică — e diferența dintre un proiect finanțabil și unul blocat. Banca sau fondul care finanțează construcția cere, de regulă, un drept de superficie înscris în cartea funciară, constituit pe o durată care acoperă viața proiectului — legea permite până la 99 de ani. Arenda nu se poate ipoteca, deci nu poate sta la baza garanțiilor dintr-o finanțare de proiect.

Mulți dezvoltatori află asta târziu, după ce au semnat contracte de arendă pe zeci de hectare și au plătit avansuri. Pagina asta pune cele două variante față în față, vă arată ce documentație cadastrală stă în spatele superficiei și în ce ordine se fac pașii ca să nu pierdeți luni. Noi pregătim exact această parte: planurile, dezmembrările pe lotul util și documentațiile pentru înscrierea superficiei în cartea funciară.

Arendă și superficie, pe înțelesul unui dezvoltator

Arenda este contractul prin care proprietarul vă dă terenul agricol în folosință, contra unei plăți periodice. Este un raport contractual: vă dă dreptul să folosiți terenul, dar nu vă dă un drept real asupra lui. Pentru exploatare agricolă e suficient. Pentru o investiție cu structuri montate pe teren pentru 25–35 de ani, nu — pentru că arenda nu se poate ipoteca și nu îi oferă finanțatorului o poziție înscrisă în cartea funciară pe care să își construiască garanțiile.

Superficia este un drept real: dreptul de a avea sau de a edifica o construcție pe terenul altuia, împreună cu dreptul de a folosi terenul în acest scop. Se constituie prin act notarial, se poate întinde pe o durată de până la 99 de ani și se înscrie în cartea funciară, unde devine vizibilă și opozabilă oricui — inclusiv unui cumpărător ulterior al terenului și băncii care analizează proiectul. De aceea due diligence-ul oricărui finanțator începe cu extrasul de carte funciară: dacă superficia nu e acolo, proiectul nu este considerat bancabil.

Arendă vs superficie: comparația care contează la finanțare

Documentația cadastrală din spatele superficiei

Superficia se constituie la notar, dar înainte de notar imobilul trebuie pregătit cadastral. În practică, pașii arată așa:

1. Verificarea cărții funciare — terenul trebuie să fie intabulat, fără sarcini care blochează tranzacția și fără suprapuneri cadastrale. Dacă terenul nu are carte funciară, se începe cu intabularea.
2. Definirea lotului util — superficia nu trebuie constituită pe toată parcela. Dacă parcul ocupă doar o parte, facem dezmembrarea strict pe suprafața necesară, iar proprietarul rămâne cu restul terenului liber de orice drept al dumneavoastră.
3. Documentația cadastrală și recepția OCPI — planurile și piesele întocmite conform Ordinului ANCPI nr. 700/2014, depuse și recepționate.
4. Actul notarial și înscrierea superficiei în CF — momentul din care dreptul există cu adevărat și e vizibil pentru orice finanțator.

Trimiteți-ne extrasul CF pe WhatsApp și vă spunem în aceeași zi ce pași sunt necesari pe terenul dumneavoastră și în ce ordine se leagă.

Greșeli care întorc proiectul din drum

Cea mai frecventă: contracte de arendă semnate pe zeci de parcele, cu clauze vagi de „transformare în superficie la cerere”. Când vine momentul finanțării, o parte dintre proprietari renegociază, alții au vândut între timp, alții au decedat și succesiunile nu sunt dezbătute — iar terenul cu mulți proprietari devine un șantier juridic care ține proiectul pe loc. A doua greșeală: superficie constituită pe un teren cu limite incerte sau cu suprapuneri cadastrale — dreptul se înscrie, dar pe un imobil cu probleme, iar corecțiile ulterioare cer din nou semnăturile tuturor. A treia: durata superficiei mai scurtă decât orizontul finanțării plus perioada de operare — finanțatorul o va cere reconstituită, adică încă un tur pe la notar cu toți proprietarii.

Ordinea sănătoasă e inversă față de instinct: întâi verificarea cadastrală și măsurătoarea, apoi negocierea comercială, apoi notarul. Costul verificării e o fracțiune din costul renegocierii.

Întrebări frecvente