În cartea funciară, fiecare imobil are o categorie de folosință: arabil, pășune, vie, livadă, curți-construcții, drum și așa mai departe. Pentru un parc fotovoltaic, întrebarea practică e simplă: trebuie schimbată categoria de folosință a terenului înainte de autorizare sau nu? Răspunsul depinde de clasa de fertilitate, de suprafață și de traseul de autorizare ales — iar confuzia dintre schimbarea categoriei de folosință, scoaterea din circuitul agricol și introducerea în intravilan e una dintre cele mai frecvente surse de întârziere pe care le vedem la proiectele fotovoltaice.
Pe scurt: pe terenurile care se califică pentru excepția din Legea 254/2022, proiectul se poate autoriza fără introducerea terenului în intravilan, pe baza aprobării scoaterii definitive sau temporare din circuitul agricol; categoria de folosință se actualizează apoi în CF pentru suprafețele efectiv ocupate de construcții. Mai jos detaliem când e nevoie de fiecare pas, ce documentație pregătim noi și cu ce începeți dumneavoastră.
Categoria de folosință descrie utilizarea efectivă a terenului și apare în extrasul CF la descrierea imobilului. Ea nu e totuna cu destinația terenului și nici cu regimul intravilan/extravilan: un teren poate rămâne în extravilan și în circuitul agricol pentru cea mai mare parte a suprafeței, în timp ce doar suprafețele efectiv ocupate de stația de transformare, de drumurile interne și de platforme își schimbă regimul. Tratarea întregului imobil ca și cum ar trebui transformat integral în curți-construcții e o eroare care umflă inutil taxele și durata proiectului.
Schimbarea categoriei de folosință se operează în cartea funciară printr-o documentație cadastrală de actualizare, întocmită de un topograf autorizat și recepționată de OCPI conform Ordinului ANCPI nr. 700/2014. Documentația se sprijină pe măsurători reale: limitele suprafeței care își schimbă categoria se determină în sistemul național de coordonate Stereo 70, nu se estimează pe schiță. Pentru dezvoltator, concluzia practică e că topograful intră în proiect înainte de avizele agricole, nu după — suprafețele din toate documentațiile trebuie să coincidă la centimetru.
Legea 254/2022, care a modificat art. 92 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, permite prin excepție amplasarea obiectivelor de producție de energie regenerabilă pe terenuri agricole extravilane de clasa a III-a, a IV-a și a V-a de fertilitate, cu categoria de folosință arabil, pășune, vie sau livadă, pe maximum 50 de hectare per proiect. Autorizarea se face pe baza autorizației de construire și a aprobării scoaterii definitive sau temporare din circuitul agricol, fără introducerea terenului în intravilan.
Două consecințe practice. Prima: pe aceste terenuri nu „schimbați categoria” întregului imobil ca precondiție de autorizare — treceți prin scoaterea din circuitul agricol pentru suprafețele necesare, iar categoria de folosință se actualizează în CF în consecință. A doua: prevederile produc efecte până la 31 decembrie 2026, deci fereastra e aproape de expirare — dacă proiectul dumneavoastră mizează pe această excepție, calendarul documentațiilor trebuie strâns de acum, nu din toamnă. Există și un proiect legislativ în dezbatere (PLx 255/2025) care propune modificarea acestui cadru, dar la data redactării nu e lege în vigoare — planificați pe regulile de azi.
Noi acoperim partea topografică și cadastrală: măsurătorile, planurile de amplasament, documentațiile de actualizare și relația cu OCPI. Nu facem studii pedologice și nici documentații de urbanism, dar ne coordonăm curent cu specialiștii care le întocmesc, astfel încât limitele și suprafețele din toate piesele proiectului să fie identice — divergențele dintre planuri sunt un motiv clasic de respingere și de corespondență inutilă cu instituțiile.
Colaborăm cu dezvoltatori și constructori pe proiecte din Alba, Cluj, Mureș, Sibiu și Hunedoara, iar verificările pe acte le facem pentru terenuri din toată țara. Cel mai simplu prim pas: trimiteți-ne extrasul CF pe WhatsApp și vă spunem în aceeași zi dacă terenul are nevoie de schimbarea categoriei de folosință, pe ce suprafețe și în ce ordine vin pașii. Dacă terenul nu e încă intabulat, începem cu intabularea, pentru că fără carte funciară nu există nicio actualizare de operat.
Nu neapărat. Pe terenurile agricole extravilane de clasa III–V, cu folosință arabil, pășune, vie sau livadă, Legea 254/2022 permite autorizarea pe maximum 50 ha per proiect fără introducerea în intravilan, pe baza autorizației de construire și a aprobării scoaterii din circuitul agricol. Prevederea produce efecte până la 31 decembrie 2026.
De regulă nu. Regimul se schimbă pentru suprafețele efectiv ocupate de construcții — stație de transformare, platforme, drumuri interne — determinate prin măsurători. Restul imobilului își poate păstra categoria agricolă, ceea ce contează la taxe și la relația cu circuitul agricol.
Partea noastră — măsurători și documentație cadastrală — durează de regulă câteva zile până la două săptămâni, orientativ. Recepția și înscrierea urmează termenele OCPI în vigoare, iar avizele agricole premergătoare au calendarul propriu. Vă dăm un termen realist după ce vedem extrasul CF.
Excepția din Legea 254/2022 produce efecte până la acea dată, deci calendarul avizelor trebuie planificat invers, de la termen spre azi. PLx 255/2025, aflat în dezbatere, propune modificări ale cadrului, dar e un proiect legislativ, nu lege în vigoare — nu vă construi bugetul pe el.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.