De câțiva ani, în satele de pe Valea Mureșului și din Câmpia Transilvaniei apar reprezentanți aveți unor dezvoltatori care caută suprafețe compacte de teren agricol, aproape de o linie electrică, pentru parcuri fotovoltaice. Oferta sună bine: o chirie anuală pe hectar, mult peste arenda agricolă, pe 25–30 de ani. Întrebarea corectă a proprietarului nu este „cât dau”, ci „ce semnez, pe ce durată și ce rămâne al meu”.
Această pagină este scrisă din perspectiva dumneavoastră, a proprietarului de teren agricol. Partea tehnică pentru dezvoltatori — studii topografice, PUZ, trasări, as-built — o tratăm pe larg în secțiunea dedicată de pe site, topografie pentru parcuri fotovoltaice.
| Formă contractuală | Ce dați | Ce rămâne al dumneavoastră |
|---|---|---|
| Arendă / închiriere | Folosința terenului pe durata contractului | Proprietatea; terenul revine la expirare |
| Superficie | Dreptul de a construi și de a deține construcțiile pe terenul dumneavoastră | Proprietatea asupra terenului, grevată de dreptul de superficie |
| Vânzare | Terenul, definitiv | Nimic — dar prețul reflectă și potențialul energetic |
| Promisiune de contract cu opțiune | Blocarea terenului pe perioada dezvoltării proiectului | Totul, până la exercitarea opțiunii — atenție la durata blocării |
Un parc fotovoltaic clasic presupune, pentru terenul din extravilan, parcurgerea procedurii de scoatere din circuitul agricol, de regulă însoțită de un plan urbanistic zonal. Costul acestei operațiuni depinde direct de clasa de calitate a solului, motiv pentru care dezvoltatorii caută preponderent terenuri de clase inferioare, neproductive sau degradate — nu din generozitate față de agricultură, ci din economie de proiect.
Există și varianta agrivoltaică, în care panourile se montează astfel încât sub și între ele să continue o activitate agricolă — pășunat, culturi de umbră, plante furajere. Este o direcție în dezvoltare, cu reguli tehnice și de finanțare proprii; dacă vi se propune un asemenea proiect, cereți să vedeți în contract exact ce activitate agricolă rămâne posibilă și cine o exploatează.
În toate cazurile, o condiție e neschimbată: terenul trebuie intabulat. Niciun dezvoltator serios nu semnează pe un titlu de proprietate neînscris în cartea funciară, iar cei care semnează oricum vă vor cere să faceți intabularea în termen scurt, sub presiune.
Pentru un proprietar aflat în această situație, lucrăm partea de acte a terenului: prima înscriere dacă terenul nu are carte funciară, actualizarea suprafeței dacă cea din CF nu corespunde realității, dezmembrarea suprafeței cerute de dezvoltator atunci când nu vreți să dați toată parcela, și alipirea parcelelor alăturate atunci când proiectul cere un lot compact.
Lucrăm și de cealaltă parte a mesei, pentru dezvoltatori — ridicări topografice, planuri de situație, modele digitale ale terenului, trasări. Tocmai de aceea știm ce se cere într-un asemenea dosar și vă putem spune realist ce este pregătire normală de proiect și ce este grabă nejustificată.
În proiectele clasice, nu: suprafața se ocupă cu structuri, drumuri interne și posturi de transformare. În proiectele agrivoltaice, o parte din activitatea agricolă continuă, dar doar în condițiile scrise în contract. Nu vă bazați pe promisiuni verbale.
Suprafața ocupată de construcții nu mai este teren agricol eligibil și iese din declarația unică. Pentru proiecte agrivoltaice, eligibilitatea depinde de condițiile concrete și de regulile campaniei — verificați situația la APIA înainte de a semna.
Dreptul de superficie se înscrie în cartea funciară și devine astfel opozabil terților. Pentru arendă, notarea în cartea funciară este posibilă în condițiile legii și este recomandabilă la contracte lungi, cu investiții importante.
Se poate, dar toți coproprietarii trebuie să semneze, iar dreptul lor trebuie înscris în cartea funciară. În practică, prima etapă este dezbaterea succesiunii și intabularea, apoi eventual partajul — abia după aceea contractul are o bază solidă.
Fluxul obișnuit începe cu documentația cadastrală a terenului, dacă lipsește, și continuă cu un plan topografic de ansamblu pe întreaga suprafață pusă la dispoziție, în coordonate Stereo 70, cu recepție la OCPI. Urmează, în funcție de etapa proiectului, ridicări de detaliu pentru relief și pentru rețelele existente, iar la execuție trasarea structurilor și documentația as-built. Nu toate se cer la semnare — dar terenul intabulat și planul topografic se cer aproape întotdeauna înainte, iar acestea sunt exact partea pe care o puteți pregăti din timp.
În practică depinde de etapă și de raportul de forțe din negociere. Documentația de intabulare a terenului dumneavoastră vă privește pe dumneavoastră și vă rămâne utilă indiferent dacă proiectul se face sau nu, deci merită făcută oricum. Planurile topografice de proiect, în schimb, servesc dezvoltatorului și sunt, de regulă, în sarcina lui — este un punct care se scrie explicit în contract, nu se lasă subînțeles.
Trimiteți-ne pe WhatsApp actele terenului — verificăm ce aveți, ce lipsește și ce trebuie făcut înainte de orice semnătură.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.