Cadastrul răspunde la întrebarea „ce și unde este imobilul?” — este partea tehnică: măsurarea terenului și a construcțiilor, stabilirea limitelor și suprafeței, atribuirea numărului cadastral unic. Intabularea răspunde la întrebarea „al cui este și cu ce drept?” — este partea juridică: înscrierea dreptului (proprietate, superficie, ipotecă) în cartea funciară. Ordinea e mereu aceeași: întâi imobilul e identificat tehnic (cadastru), apoi dreptul e înscris pe el (intabulare). Când cineva spune „fac cadastrul și intabularea”, descrie exact acest pachet: măsurători + documentație + înscrierea dreptului, finalizat cu o carte funciară din care se poate emite extrasul cerut de orice bancă sau finanțator.
| Criteriu | Cadastru | Intabulare |
|---|---|---|
| Natura | tehnică — măsurători și identificare | juridică — înscrierea drepturilor |
| Întrebarea la care răspunde | ce este, unde este, cât de mare este imobilul | al cui este și cu ce drept |
| Rezultatul | număr cadastral, plan de amplasament și delimitare | înscrierea în cartea funciară, extras CF |
| Cine execută | persoană autorizată ANCPI (topograf/inginer cadastru) | registratorul OCPI, pe baza actelor și documentației |
| Documentul-cheie | documentația cadastrală (cu PAD) | cartea funciară |
| Fără el, ce nu puteți face | nu există imobil identificat în sistem | nu puteți vinde, ipoteca, autoriza sau dovedi proprietatea |
Pentru că cerințele din ghiduri lovesc în puncte diferite ale perechii. „Extras CF nu mai vechi de 30 de zile” e o cerință de intabulare — dreptul trebuie să fie înscris și demonstrabil. „Plan de amplasament și delimitare recepționat” e o cerință de cadastru — imobilul trebuie identificat tehnic. Un teren poate avea cadastru făcut cândva dar dreptul neactualizat (moștenire neînscrisă — problemă de intabulare), sau un drept cert dar imobil neidentificat în sistem (titlu de proprietate fără măsurători — problemă de cadastru). Diagnosticul corect al lipsei scurtează drumul: nu refaceți ce există, faceți doar veriga absentă.
Mai e o consecință practică pentru manageri: cele două au ritmuri diferite. Cadastrul depinde de teren și de noi — se planifică în zile. Intabularea depinde de acte și de OCPI — succesiuni, notari, termene de soluționare. Când vă construiți calendarul spre o sesiune de finanțare, pe drumul critic stă aproape întotdeauna partea juridică, nu cea tehnică; de aceea întrebarea noastră din prima zi este despre acte, nu despre gard.
De regulă da — documentația cadastrală se finalizează cu deschiderea cărții funciare — dar verifică două lucruri: dreptul înscris e la zi (moșteniri, vânzări ulterioare?) și construcțiile adăugate între timp apar în CF. Un extras de informare de 20 de lei răspunde la ambele întrebări.
Nu ca produs final — documentația cadastrală există ca să susțină o înscriere. Puteți însă avea măsurători și planuri fără finalitate cadastrală (un plan topografic pentru proiectare, de exemplu); e alt produs, cu alt scop, iar confuzia dintre ele e subiectul paginii noastre despre PAD vs. plan topografic.
În pachetul tipic, partea de cadastru (teren + documentație) e componenta principală a onorariului nostru, iar intabularea adaugă tarifele OCPI și, unde e cazul, costurile notariale. Intervalele orientative sunt pe pagina noastră de prețuri — iar pachetul complet e mereu mai eficient decât bucățile separate.
Conceptual da — majoritatea sistemelor europene au un registru tehnic (cadastru) și unul juridic (echivalentul cărții funciare), mai mult sau mai puțin integrate. România le-a unificat operațional în sistemul integrat administrat de ANCPI: o singură cerere, o singură instituție, două funcții.
Pentru un manager care vrea diagnosticul fără teorie, iată scara pe care așezăm orice imobil la prima discuție — găsiți-vă treapta. Treapta 0 — invizibil: imobilul nu are număr cadastral, nu apare pe geoportal; există doar în acte vechi și în memoria familiei. Orice proiect începe cu prima înscriere. Treapta 1 — identificat, dar cu dreptul în urmă: cadastru făcut cândva, însă proprietarul din CF e defunctul, vânzătorul de acum 15 ani sau firma absorbită între timp. Lucrarea e juridică: succesiuni, înscrieri de acte. Treapta 2 — la zi pe teren, în urmă pe construcții: terenul e corect înscris, dar hala din 2011 sau extinderea din 2019 lipsesc din partea I. Lucrarea e mixtă: atestare plus documentație de înscriere a construcțiilor. Treapta 3 — dosar-ready: tot ce există fizic e înscris, dreptul e al solicitantului, partea a III-a e curată. Aici doar se emit extrasele proaspete la momentul potrivit.
Utilitatea scării: fiecare treaptă are buget și calendar previzibile, iar distanța până la treapta 3 se estimează dintr-un extras CF și cinci minute de întrebări. Trimiteți-ne extrasul și primiți diagnosticul cu treapta, pașii și termenele — gratuit, pentru că un client care își cunoaște treapta ia decizii bune, iar deciziile bune devin, de regulă, lucrări bune.
Trimiteți-ne pe WhatsApp actele pe care le aveți (sau doar numărul cadastral) — vă spunem în aceeași zi ce e făcut, ce lipsește și cât durează completarea.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.