Scrieți-ne pe WhatsApp data limită a proiectului dumneavoastră — vă spunem sincer dacă documentația poate fi gata la timp și planificăm invers, de la termen.
Conversația pe care o avem cel puțin o dată pe lună: „Avem contract de vânzare-cumpărare autentificat la notar, ștampilat, plătit. De ce zice consultantul că nu avem dovada proprietății?” Răspunsul ține de felul în care funcționează publicitatea imobiliară în România: actul notarial dovedește tranzacția; cartea funciară dovedește dreptul, față de toată lumea. Finanțatorii — AFIR, ministerele, ADR-urile — nu au cum să verifice sertarele solicitanților; verifică un singur registru public: cartea funciară. De aceea toate ghidurile cer extras de carte funciară, nu copii după acte.
Situațiile în care actele există dar cartea funciară nu — sau nu e la zi — sunt mai numeroase decât s-ar crede: terenuri cu titlu de proprietate din anii '90 niciodată cadastrate, moșteniri dezbătute la notar dar neînscrise la OCPI, contracte vechi de vânzare „sub semnătură privată”, case construite cu autorizație dar neintabulate. În toate aceste cazuri, între dumneavoastră și dosarul de finanțare stă o singură procedură: intabularea.
„Dovada proprietății” din titlul ghidurilor este, de fapt, „dovada unui drept adecvat asupra imobilului”. În funcție de program și de natura investiției, pot fi acceptate: proprietatea (standardul de aur), superficia (dreptul de a construi pe terenul altuia — soluția tipică atunci când terenul aparține familiei sau unui terț), concesiunea (frecventă la imobilele UAT-urilor), dreptul de administrare (instituții publice), iar pentru investiții fără construcții — comodatul sau arenda pe durată suficientă. Numitorul comun: toate trebuie să fie înscrise — în cartea funciară pentru drepturile reale, în registrele specifice pentru arendă. Un drept neînscris este, pentru evaluator, un drept inexistent. Matricea completă drept–program o găsiți pe pagina despre arendă, comodat și concesiune.
Actul sub semnătură privată nu transferă proprietatea imobiliară — este cea mai grea situație, dar are soluții: perfectarea actului la notar cu vânzătorul (dacă trăiește și cooperează), acțiune în instanță, sau uzucapiunea în cazurile care o permit. Fiecare traseu are alt orizont de timp; vi-l spunem onest după ce vedem actul.
Da — certificatul de moștenitor trebuie înscris în cartea funciară, iar dacă imobilul nu a fost niciodată cadastrat, înscrierea presupune întâi documentația cadastrală. Mulți moștenitori descoperă asta abia când li se cere extrasul CF.
Pentru finanțare, da: extrasul CF trebuie să reflecte realitatea. Extinderea se înscrie pe baza actelor de autorizare sau, dacă s-a făcut fără autorizație, pe baza certificatului de atestare a edificării — unde condițiile legale permit. Vedeți și pagina despre construcții fără autorizație.
Orientativ, cu 2–3 luni înainte pentru cazurile simple și cu 6 luni pentru moșteniri sau parcele greu de identificat. Nu pentru că lucrarea în sine ar dura atât, ci pentru că orice dosar poate scoate la iveală o complicație — iar complicațiile se rezolvă bine doar când nu sunteți cu deadline-ul în ceafă.
Merită văzut tabloul complet, pentru că intabularea făcută pentru un dosar de finanțare lucrează apoi pentru dumneavoastră peste tot. Banca — orice credit punte pentru cofinanțare sau investiție viitoare se garantează pe imobile din cartea funciară; evaluatorul băncii nici nu deschide dosarul unui imobil neînscris. Notarul — nicio vânzare, donație, superficie sau ipotecă nu se autentifică fără extras de carte funciară pentru autentificare, emis din sistemul electronic. Primăria — certificatul de urbanism și autorizația de construire se raportează la imobilul identificat cadastral. Instanțele — în orice dispută de limite sau de drept, poziția înscrisă în CF este punctul de plecare al expertizei. Chiar și asigurătorii cer, la despăgubiri pe imobile, concordanța dintre construcția asigurată și cea înscrisă.
De aceea încadrăm intabularea, în discuțiile cu clienții, drept ce este de fapt: nu o taxă de intrare pentru un ghid de finanțare, ci punerea în ordine a celui mai valoros activ pe care îl au — cu efecte care rămân după ce proiectul se închide. Costul ei nu se amortizează din finanțarea câștigată; se amortizează din fiecare operațiune viitoare care devine posibilă sau mai simplă. Finanțarea doar stabilește termenul-limită — și, cinstit vorbind, mulți clienți ne mulțumesc că i-a obligat cineva să o facă.
Faceți poze actelor și trimiteți-ni-le pe WhatsApp — vă spunem ce tip de intabulare vă trebuie, cât durează realist și cu ce începem.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.