Due diligence topografic și cadastral: ce re-verificăm înainte să cumpărați un proiect fotovoltaic

Cumpărați un dosar de documente — verificați-l ca pe un dosar de documente

Când cumpărați un proiect fotovoltaic ready-to-build, nu cumpărați panouri — cumpărați un teren cu drepturi înscrise și un teanc de documentații: cadastru, superficie, studiu topografic, avize, servituți. Prima de preț pe care o plătiți față de un teren gol e exact valoarea acestui dosar. Logica elementară: înainte să plătiți prima, verificați dacă dosarul e ceea ce pretinde că e.

Partea noastră din due diligence e cea topografică și cadastrală: confruntăm fiecare document cu evidențele oficiale și, unde e cazul, cu terenul. Verificările pe documente le facem pentru proiecte din toată țara, de la birou; măsurătorile de control, în Alba și județele vecine. Rezultatul e un raport clar, pe imobile, cu verdict pe fiecare document — nu o opinie generală. Trimiteți-ne extrasele CF pe WhatsApp și vă spunem în aceeași zi ce ar presupune verificarea pe proiectul dumneavoastră.

Ce re-verificăm în documentația existentă

• Cărțile funciare — pentru fiecare imobil din proiect: proprietari, sarcini, ipoteci, litigii notate, servituți existente. Pe proiectele asamblate din multe parcele, câte un CF scăpat din vedere e regula, nu excepția.
• Superficia — există, e înscrisă în CF pe imobilele corecte, pe durata promisă? Legea permite constituirea până la 99 de ani, iar finanțatorii cer dreptul înscris, nu promis prin antecontracte. Dacă proiectul stă pe arendă „convertibilă”, citiți pagina despre arendă vs superficie înainte să negociați prețul.
• Limitele și suprapunerile — limitele înscrise, verificate pe geoportalul ANCPI și, prin sondaj, pe teren; o suprapunere cadastrală descoperită după closing devine problema dumneavoastră.
• Studiul topografic — viză de recepție OCPI, sistem de coordonate Stereo 70, vechime față de starea actuală a terenului, calitatea altimetriei; lista completă de verificări e pe pagina despre greșelile din studiile topografice.
• Accesul și traseul de racordare — drum de acces înscris în CF, servituți de trecere pentru cablu constituite pe fiecare imobil traversat, nu doar pe unele.
• Scoaterea din circuitul agricol — stadiul real al aprobărilor față de ce afirmă vânzătorul, corelat cu categoria de folosință și clasa de fertilitate din documente.

Detaliul care se uită: extrasele trebuie să fie recente

Un dosar de due diligence plin de extrase CF de acum opt luni e un dosar decorativ. Situația unei cărți funciare se poate schimba oricând — o ipotecă, o notare de litigiu, o servitute nouă — așa că verificarea serioasă se face pe extrase proaspete: pentru autentificarea notarială, extrasul de carte funciară e valabil 10 zile, iar finanțatorii cer de regulă extrase de informare recente, de maximum 30 de zile. În raportul nostru, fiecare imobil e verificat pe extras curent, iar la momentul semnării se reverifică din nou — pentru că între raport și closing pot trece săptămâni.

Același principiu se aplică și părții tehnice: un studiu topografic recepționat acum trei ani descrie terenul de acum trei ani. Măsurătorile de control prin sondaj — câteva puncte verificate cu GNSS RTK pe limite și pe teren — sunt testul rapid care arată dacă documentația mai corespunde realității.

Red flags care schimbă prețul — sau decizia

Din rapoartele noastre, semnalele care apar cel mai des și ce înseamnă ele pentru negociere:

1. superficie neînscrisă sau pe durată insuficientă — proiectul nu e bancabil în forma vândută; costul și riscul reconstituirii se scad din preț;
2. parcele lipsă din lanțul de drepturi — o parcelă din mijlocul parcului fără superficie sau cu succesiune nedezbătută poate bloca tot layoutul;
3. suprapuneri sau suprafețe reale mai mici — mai puțini metri pătrați utili înseamnă mai puțini MW decât s-a promis;
4. servituți de trecere incomplete pe traseul de racordare — un singur CF lipsă pe coridor înseamnă renegociere cu un proprietar care știe că vă grăbiți;
5. studiu topografic nevizat sau depășit — refacerea costă timp exact pe drumul critic al autorizării.

Niciunul dintre aceste semnale nu înseamnă neapărat să nu cumpărați — înseamnă să cumpărați la prețul corect, cu remedierile asumate în scris de cineva.

Cum livrăm raportul

Raportul de due diligence topografic vine structurat pe imobile: pentru fiecare carte funciară — situația drepturilor, sarcinile, verificarea limitelor, verdictul; pentru fiecare documentație tehnică — utilizabilă, actualizabilă sau de refăcut; la final — lista de remedieri, ordonată după risc, cu estimări orientative de durată pentru fiecare. E formatul cu care puteți merge direct la vânzător, la avocat și la finanțator, fără traduceri intermediare. Verificarea desk durează de regulă câteva zile lucrătoare, în funcție de numărul de imobile; măsurătorile de control se programează separat, unde raportul le arată necesare.

Întrebări frecvente