Prin Legea 175/2020, care a modificat Legea 17/2014, a fost introdusă o măsură cu efect direct asupra speculei cu teren agricol: terenurile agricole situate în extravilan pot fi înstrăinate înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, dar cu obligația plății unui impozit de 80% asupra diferenței pozitive de valoare dintre momentul vânzării și cel al cumpărării. Diferența se determină prin raportare la valoarea orientativă stabilită de expertiza sau de studiul de piață al camerei notarilor publici pentru perioada respectivă.
Nu este un impozit pe venit obișnuit și nu se confundă cu impozitul pe transferul proprietăților imobiliare din Codul fiscal. Este o măsură specifică terenului agricol extravilan, gândită ca frână pentru cumpărarea-revânzarea rapidă.
Formularea „poate fi înstrăinat, dar cu plata impozitului” este importantă: nu există interdicție de vânzare. Puteți vinde oricând; costul fiscal este cel care descurajează.
| Situație | Se aplică impozitul special? |
|---|---|
| Teren agricol extravilan cumpărat în 2022 și vândut în 2026 | Da, dacă există diferență pozitivă de valoare |
| Teren agricol extravilan moștenit și vândut la scurt timp | Nu — dobândirea nu a fost prin cumpărare |
| Teren primit prin reconstituirea dreptului de proprietate (titlu Legea 18/1991) | Nu — nu există un preț de cumpărare de referință |
| Teren intravilan, indiferent de categoria de folosință | Nu — măsura vizează extravilanul agricol |
| Vânzare la 9 ani de la cumpărare | Nu — termenul de 8 ani s-a împlinit |
| Vânzare fără câștig, la preț egal sau mai mic | Nu există diferență pozitivă, deci nu există bază de impunere |
| Vânzarea pachetului de control al unei societăți cu peste 25% din active în teren agricol | Legea prevede un regim similar de impozitare — se verifică distinct cu notarul și consultantul fiscal |
Mecanismul are trei ingrediente. Primul: valoarea de la cumpărare, raportată la grila notarială din anul dobândirii. Al doilea: valoarea de la vânzare, raportată la grila din anul înstrăinării. Al treilea: diferența pozitivă dintre cele două, asupra căreia se aplică procentul de 80%.
Consecința practică, pe care mulți vânzători o descoperă târziu: pe o piață în creștere, unde grilele notariale au urcat consistent în ultimii ani, diferența poate fi semnificativă chiar dacă dumneavoastră nu ați speculat nimic — ați cumpărat pentru fermă, ați lucrat pământul, iar acum vindeți din motive personale. Impozitul nu întreabă de intenție.
Calculul efectiv și reținerea se fac în procedura notarială, iar valorile de referință se iau din studiul de piață al camerei notarilor. Nu estima singur. Înainte de a stabili prețul cu cumpărătorul, cere notarului o simulare pe cazul dumneavoastră concret — cu data și prețul din actul de cumpărare și cu suprafața reală din cartea funciară.
Poate părea că impozitul e o chestiune strict fiscală, dar are o componentă tehnică pe care o vedem des. Suprafața înscrisă în cartea funciară este baza calculului. Dacă imobilul e înscris cu 1,50 ha, iar în teren sunt 1,32 ha, plătiți impozit pe o suprafață pe care nu o vindeți. Invers, dacă în CF sunt 1,32 ha și în teren 1,50 ha, vindeți mai puțin decât aveți.
De aceea, înainte de o vânzare în care intervine acest impozit, recomandăm o verificare a suprafeței și, dacă e cazul, o actualizare de date — costă puțin și corectează baza de impunere. La fel, dacă vindeți doar o parte din trup, dezmembrarea corectă a lotului evită situația în care plătiți raportat la întreaga parcelă.
Un ultim sfat de bun-simț: acest impozit nu se ocolește prin donații deghizate, schimburi de complezență sau prețuri declarate sub cele reale. Toate aceste soluții „inteligente” produc riscuri juridice și fiscale mult mai mari decât suma economisită.
Măsura vizează înstrăinarea terenurilor agricole extravilane înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare. Moștenirea nu este cumpărare și nu există un preț de dobândire de referință. Confirmă totuși situația cu notarul, pentru că fiecare dosar are particularitățile lui.
Obligația este a vânzătorului, cel care realizează diferența pozitivă de valoare. În practică, ea se reflectă în prețul cerut — motiv pentru care cumpărătorii serioși întreabă de la început când a fost cumpărat terenul.
Reperul îl stabilește notarul pe baza actului de dobândire. Într-un caz în care sunteți aproape de limită, merită să așteptați împlinirea termenului — diferența de cost poate fi mult mai mare decât pierderea din amânarea vânzării cu câteva luni.
Reconstituirea dreptului de proprietate nu este cumpărare, deci nu există o valoare de achiziție care să genereze diferență pozitivă. Este cazul majorității terenurilor din zona noastră, motiv pentru care mulți vânzători nu sunt atinși deloc de această regulă.
Calculul se face prin raportare la valorile orientative din grilele notariale, nu doar la prețul declarat. Subdeclararea prețului nu rezolvă nimic și adaugă risc fiscal. Discuția corectă se poartă cu notarul, înainte de a semna orice antecontract.
Trimiteți-ne pe WhatsApp extrasul de carte funciară — verificăm dacă suprafața înscrisă corespunde cu realitatea, ca baza de calcul să fie corectă înainte de notar.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.