După ce oferta a stat afișată la primărie cele 45 de zile lucrătoare și situația preemptorilor s-a lămurit, mai rămâne un pas administrativ înainte de semnătură: avizul prevăzut de Legea 17/2014. Fără el, notarul nu autentifică actul de vânzare pentru un teren agricol extravilan.
Competența de emitere este împărțită după suprafață: pentru terenurile de până la 30 de hectare inclusiv, avizul se emite de structura teritorială a Ministerului Agriculturii — direcția pentru agricultură județeană, cunoscută pe teren ca DAJ; pentru suprafețele mai mari de 30 de hectare, competența aparține ministerului. Pentru terenurile pe care se află situri arheologice clasate, legea prevede un aviz specific, emis de structura competentă din domeniul culturii, obținut înaintea celui de la agricultură.
În practică, majoritatea vânzărilor din zona noastră — parcele de la câțiva ari la câteva zeci de hectare — se rezolvă la direcția județeană.
| Situația terenului | Cine emite avizul |
|---|---|
| Suprafață până la 30 ha inclusiv | Direcția pentru agricultură județeană (structura teritorială a MADR) |
| Suprafață peste 30 ha | Ministerul Agriculturii și Dezvoltării Rurale |
| Teren cu sit arheologic clasat | Aviz specific de la structura competentă din domeniul culturii, înainte de avizul agricol |
| Teren cu investiții de îmbunătățiri funciare | Se verifică situația lucrărilor; poate fi nevoie de documente suplimentare |
| Vânzare către un preemptor acceptat | Tot avizul competent după suprafață — procedura nu se sare |
Termenul de emitere curge de la depunerea dosarului complet — și aici e capcana. Un dosar cu un extras de carte funciară expirat sau cu o adeverință în care numele cumpărătorului e scris greșit se întoarce, iar termenul o ia de la capăt. Recomandarea practică: pregătiți extrasul de carte funciară cât mai aproape de momentul depunerii dosarului de aviz, nu la începutul procedurii de preempțiune.
Motivele obișnuite de refuz sau de amânare: neconcordanțe între datele terenului din ofertă și cele din cartea funciară; nerespectarea ordinii rangurilor la alegerea cumpărătorului; cumpărător care nu poate dovedi îndeplinirea condițiilor legale; documente lipsă din dosar. Niciunul dintre aceste motive nu este fatal — toate se repară — dar fiecare adaugă săptămâni.
Există și situația inversă, mai puțin cunoscută: dacă în termenul legal avizul nu este emis și nici nu se comunică un refuz motivat, legea prevede mecanisme de deblocare. Nu vă baza însă pe ele; e mult mai simplu să depuneți un dosar corect.
Noi nu emitem și nu obținem avize — asta o face vânzătorul sau notarul. Contribuția noastră este să eliminăm din start cauza tehnică a jumătate din întoarcerile de dosar: datele terenului. Verificăm ca suprafața, numărul cadastral, numărul de carte funciară, tarlaua, parcela și categoria de folosință să fie identice în ofertă, în extras și în documentația cadastrală. Când sunt diferențe reale — de exemplu suprafața măsurată diferă de cea din titlu — le rezolvăm înainte, prin actualizare de date sau prin rectificare, ca să nu apară în faza de aviz, când timpul e cel mai scump.
Dacă terenul urmează să fie vândut doar parțial, facem și dezmembrarea înainte de depunerea ofertei: se depune ofertă pentru imobilul care se vinde, nu pentru trupul întreg.
Procedura de preempțiune și avizul se aplică vânzărilor de teren agricol extravilan. Ruda de gradul I este preemptor de rang I, dar asta nu înlătură etapele: se depune oferta, ruda acceptă, se obține avizul, apoi se autentifică. Notarul vă va confirma încadrarea exactă în cazul concret.
Da. Legea nu prevede o suprafață minimă sub care procedura să nu se aplice; suprafața determină doar cine emite avizul — direcția județeană până la 30 ha, ministerul peste.
Da, avizul se folosește pentru încheierea contractului în forma și condițiile pentru care a fost emis. Dacă se schimbă cumpărătorul, prețul sau obiectul vânzării, dosarul trebuie refăcut. Programați notariatul imediat după obținerea avizului.
De regulă vânzătorul, uneori prin notarul instrumentator, dar cumpărătorul trebuie să pună la dispoziție documentele care îl privesc. Practic, cei doi lucrează împreună; noi intervenim doar pe partea de documente tehnice ale terenului.
Trimiteți-ne pe WhatsApp extrasul de carte funciară și titlul de proprietate — vă spunem în aceeași zi ce nu se potrivește și cum se repară înainte de dosarul de aviz.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.