Apartamentarea este operațiunea prin care o clădire înscrisă ca un singur imobil se împarte, cadastral și juridic, în unități individuale — apartamente, spații comerciale, birouri, garaje — fiecare cu numărul său cadastral și cu propria carte funciară individuală. Ce rămâne în afara unităților individuale devine parte comună, deținută de toți proprietarii în cote-părți indivize. Cine are nevoie de ea? În primul rând dezvoltatorii, mari sau mici: un bloc nou nu poate fi vândut apartament cu apartament până când nu s-a făcut apartamentarea, pentru că nu există unități individuale de vândut. În al doilea rând, proprietarii de case cu două-trei unități locative distincte, care vor să vândă separat sau să lase fiecărui copil o unitate clară, nu o cotă indiviză. În al treilea rând, moștenitorii unei clădiri cu mai multe apartamente, care vor să iasă din indiviziune cu loturi determinate. Cazul cel mai frecvent în zona noastră nu este blocul de zece etaje, ci casa cu parter și etaj, cu două intrări separate, în care locuiesc două familii din aceeași familie extinsă. Juridic, ei sunt coproprietari pe cote asupra întregii case. După apartamentare, fiecare are un imobil propriu, pe care îl poate vinde, ipoteca sau lăsa moștenire independent. Apartamentarea nu se face oricum și nu se face doar din voința proprietarilor: unitățile trebuie să fie funcțional independente, iar clădirea trebuie să permită această împărțire din punct de vedere tehnic și urbanistic.
Regulamentul de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară a fost modificat prin Ordinul directorului general al ANCPI nr. 293/2026, cu aplicare din martie 2026. Modificările privesc direct apartamentarea și merită cunoscute înainte de a începe un proiect. Prima noutate: a fost reglementată complet procedura de înregistrare în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a construcțiilor considerate bunuri viitoare — adică a clădirilor aflate în fază de proiect sau de execuție. Construcțiile viitoare primesc un cod special atașat numărului cadastral al terenului, format din litera C, un număr și litera V, de exemplu C1V sau C2V. A doua: preapartamentarea. Este etapa prin care viitoarele unități individuale sunt definite tehnic și cadastral înainte de finalizarea completă a construcției, pe baza proiectului autorizat și a documentației tehnice aferente. Pentru dezvoltatori, aceasta este schimbarea majoră: permite structurarea juridică a viitoarelor apartamente încă din faza de execuție, cu efecte directe asupra modului în care se pot încheia promisiunile de vânzare și se pot constitui garanțiile. A treia: statutul locurilor de parcare din clădirile de tip condominiu. Acestea sunt considerate unități individuale atunci când sunt situate în interiorul construcției sau amenajate la nivelul solului și incluse în autorizația de construire, caz în care sunt luate în calcul la stabilirea cotelor din părțile comune. Regulamentul include acum, ca tipuri distincte de lucrări, documentația pentru recepția construcției de tip condominiu finalizate cu propunere de apartamentare, precum și documentația pentru recepția și înscrierea construcției de tip locuință individuală.
| Operațiune | Ce face |
|---|---|
| Apartamentare | împarte o clădire în unități individuale cu CF proprii |
| Preapartamentare | definește unitățile viitoare înainte de finalizarea construcției, pe baza proiectului autorizat |
| Subapartamentare | împarte o unitate individuală existentă în două sau mai multe unități |
| Reapartamentare | modifică delimitarea unităților existente, cu recalcularea cotelor |
| Alipire de unități | unește două unități individuale învecinate într-una singură |
| Dezmembrare de teren | împarte terenul, nu clădirea — operațiune complet diferită |
Depinde direct de numărul de unități și de suprafața totală măsurată. Pentru o casă cu două unități locative, onorariul nostru se situează orientativ între 1.800 și 3.000 lei. Pentru clădiri cu multe unități, prețul se calculează pe unitate și scade proporțional. La acesta se adaugă onorariul notarial pentru actul de apartamentare și tarifele OCPI, calculate pe operațiune.
Partea de măsurători și relevee: câteva zile pentru o casă cu două unități, până la câteva săptămâni pentru un bloc. Recepția la OCPI se face în termenele afișate de biroul teritorial. Orientativ, 4–8 săptămâni pentru o clădire mică, mai mult pentru un condominiu. Ce prelungește: acordurile coproprietarilor și eventualele clarificări urbanistice — de aceea cifra rămâne o estimare până vedem clădirea. Spuneți-ne pe WhatsApp câte unități are și vă dăm un calendar concret.
De regulă da, dacă cele două unități sunt funcțional independente — acces propriu, utilități separabile, dotări proprii — și dacă regimul urbanistic permite. Verificăm întâi autorizația de construire și situația din teren, apoi vă spunem dacă se poate și ce ar mai fi de făcut. Nu promitem un rezultat înainte de a vedea clădirea.
Sunt elementele clădirii care servesc tuturor: fundația, structura de rezistență, acoperișul, fațadele, casa scării, holurile, instalațiile comune, terenul de sub construcție. Ele aparțin tuturor proprietarilor de unități individuale, în cote-părți indivize, și nu se pot vinde separat de unitatea la care sunt atașate.
De regulă proporțional cu suprafața utilă a unității dumneavoastră raportată la suma suprafețelor utile ale tuturor unităților. Cota se înscrie în cartea funciară individuală și determină, printre altele, ponderea la cheltuielile comune și la deciziile asociației. Locurile de parcare care se încadrează ca unități individuale intră în acest calcul.
Aici intervine preapartamentarea: unitățile viitoare se definesc tehnic și cadastral pe baza proiectului autorizat, iar construcția se poate înregistra ca bun viitor, cu cod de tipul C1V. Vă permite să structurați promisiunile de vânzare pe unități determinate. Discutați și cu notarul, pentru că partea juridică a promisiunilor este esențială.
Calea amiabilă cere acordul tuturor. Dacă nu se obține, rămâne partajul judiciar: instanța dispune împărțirea, cu expertiză tehnică. Este mai lung și mai scump, dar funcționează. Noi putem întocmi, în avans, o propunere tehnică de împărțire care să arate că soluția este posibilă — deseori ajută la deblocarea discuției.
Se poate face o reapartamentare sau o alipire de unități, cu documentație cadastrală și act notarial, cu acordul proprietarilor implicați și cu respectarea regimului urbanistic. Nu este o simplă anulare — este o operațiune nouă, cu recalcularea cotelor din părțile comune.
Trimiteți-ne pe WhatsApp adresa clădirii, extrasul de carte funciară și, dacă o aveți, autorizația de construire cu planurile. Vă spunem dacă apartamentarea este posibilă în situația dumneavoastră, câte unități rezultă realist și cât costă documentația. Informațiile din acest ghid au caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.