Ați terminat casa, aveți autorizația de construire și procesul-verbal de recepție. Vreți să o înscrieți în cartea funciară și aflați că mai trebuie ceva: certificatul de atestare a edificării construcției. Este documentul administrativ emis de primăria pe raza căreia se află construcția, prin care autoritatea locală confirmă că edificiul a fost realizat și îi atestă existența și datele de identificare. Rolul lui este să facă legătura între lumea urbanismului — autorizație, recepție, disciplină în construcții — și lumea cadastrului. Fără el, registratorul de carte funciară nu are un act administrativ care să confirme edificarea. Scopul obținerii acestui certificat este tocmai înscrierea clădirii în cartea funciară. În practica administrativă din România denumirea variază de la o primărie la alta: certificat de atestare a edificării, adeverință de atestare a edificării, certificat de existență a construcției. Conținutul este același. Ce diferă de la o primărie la alta sunt formularul, lista exactă de anexe și termenul de eliberare — și această variabilitate este motivul pentru care primul lucru pe care îl facem este un telefon la primăria dumneavoastră, nu o listă generică. De reținut: certificatul se eliberează de primărie, nu de OCPI și nu de topograf. Noi întocmim documentația cadastrală care se anexează cererii și vă ajutăm să depuneți dosarul corect din prima.
Certificatul de atestare a edificării este folosit și în procedura de intrare în legalitate pentru construcțiile executate fără autorizație de construire. Temeiul se află în Legea 50/1991, la articolul 37, iar practica administrativă condiționează, de regulă, această cale de trecerea unui anumit interval de la edificare — construcția trebuie să fie mai veche de trei ani — și de lipsa unui proces-verbal de contravenție cu măsura desființării. Dosarul este, în acest caz, mai greu. Peste actele obișnuite se cer, de regulă, o expertiză tehnică privind rezistența și stabilitatea construcției, întocmită de un expert tehnic atestat, uneori o expertiză privind securitatea la incendiu, și documente care să dovedească data edificării — declarații, facturi, fotografii datate, adeverințe din registrul agricol. Ce trebuie spus onest: nu toate construcțiile fără autorizație pot fi atestate. Dacă edificarea s-a făcut cu încălcarea regulilor de urbanism — pe un teren pe care nu se putea construi, cu depășirea POT, în zonă de protecție, peste limita de proprietate — primăria poate refuza, și are dreptate să o facă. Nu vă promitem un rezultat pe care nu îl putem garanta. Ce vă putem spune, după o discuție cu primăria și după o verificare a certificatului de urbanism, este dacă dosarul are șanse rezonabile înainte să investiți în expertize. Pentru construcțiile foarte vechi, edificate înainte de 1 august 2001, practica administrativă acceptă frecvent o cale mai simplă, bazată pe certificatul de atestare fiscală și pe evidențele primăriei. Am detaliat această situație în ghidul despre intabularea casei fără autorizație.
| Situația | Traseu tipic | Dificultate |
|---|---|---|
| Construcție nouă, cu autorizație și recepție | dosar standard la primărie | mică |
| Construcție cu autorizație, dar cu modificări față de proiect | clarificarea diferențelor; eventual autorizație de intrare în legalitate | medie |
| Construcție fără autorizație, mai veche de 3 ani | intrare în legalitate: expertiză tehnică + documentație + certificat | mare |
| Construcție edificată înainte de 1 august 2001 | de regulă, calea simplificată bazată pe evidențele fiscale | medie |
| Construcție cu proces-verbal de contravenție și măsură de desființare | calea administrativă este, de regulă, închisă | foarte mare |
| Anexă agricolă exceptată de la autorizare | adeverință de la primărie privind regimul de exceptare | mică–medie |
Depinde de primărie. La primăriile mici din mediul rural, unde compartimentul de urbanism are un singur om, poate dura două-trei săptămâni. La primăriile de oraș, termenele afișate sunt de regulă de 30 de zile de la depunerea dosarului complet. Cuvântul-cheie este „complet”: un dosar cu o piesă lipsă repornește ceasul.
Taxa locală pentru eliberarea certificatului este stabilită prin hotărâre a consiliului local și este, de regulă, modestă — de ordinul zecilor de lei. Costul real stă în documentația cadastrală, orientativ 900–1.500 lei pentru înscrierea unei construcții pe teren intabulat, și, la dosarele de intrare în legalitate, în expertiza tehnică, al cărei preț îl stabilește expertul.
Pentru construcțiile edificate cu autorizație, practic nu — registratorul va cere actul administrativ care atestă edificarea. Există situații particulare în care se acceptă alte documente, în special pentru construcții foarte vechi. Vă spunem, după ce vedem actele, dacă în cazul dumneavoastră este sau nu obligatoriu.
Autorizația se poate prelungi, o dată, în condițiile legii, dacă cererea se face înainte de expirare. Dacă a expirat deja, se solicită o nouă autorizație pentru continuarea lucrărilor. Este o problemă frecventă la casele construite „în regie proprie”, pe parcursul mai multor ani. Discutați cu compartimentul de urbanism cât mai devreme.
O construcție nefinalizată se poate înscrie în cartea funciară în stadiul în care se află, cu mențiunea stadiului fizic, dacă există autorizație și se respectă procedura. Se face frecvent la cererea băncilor, pentru garantarea creditelor de construcție. Documentația cadastrală se întocmește pe situația reală de la data măsurării.
Depinde de amploarea modificărilor. Diferențe mici între proiect și execuție se pot reflecta în documentație. Modificări substanțiale — suprafață mai mare, un nivel în plus, altă amplasare — cer, de regulă, o autorizație de intrare în legalitate. Comisia de recepție și compartimentul de disciplină în construcții observă aceste diferențe.
Suprafața construită la sol și celelalte date tehnice provin din documentația cadastrală pe care o întocmim noi. De aceea documentația se face înainte de depunerea cererii la primărie, nu după. Dacă cifrele din certificat nu coincid cu documentația, dosarul se blochează la OCPI.
Este normal în dosarele de intrare în legalitate pentru construcții executate fără autorizație, unde autoritatea trebuie să se asigure că edificiul este sigur. Nu este normal pentru o construcție realizată cu autorizație și recepționată regulamentar. Dacă vi se cere în al doilea caz, întrebați scris care este temeiul.
Trimiteți-ne pe WhatsApp localitatea, anul construirii și ce acte aveți — autorizație, proces-verbal de recepție, extras CF. Verificăm practica primăriei din localitatea dumneavoastră, vă spunem ce lipsește din dosar și pregătim documentația cadastrală necesară. Informațiile din acest ghid au caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.