În limbajul de zi cu zi, „construcția” înseamnă casa. În cartea funciară, construcție înseamnă orice edificiu cu caracter permanent, fixat în teren: casa, garajul, magazia, grajdul, șura, atelierul, pivnița exterioară, sera cu fundație. Toate acestea primesc, dacă sunt înscrise, câte un cod propriu — C1, C2, C3 — atașat numărului cadastral al terenului, iar în partea I a cărții funciare apar cu suprafața construită la sol și cu destinația lor. Întrebarea pe care ne-o pune aproape fiecare proprietar este dacă anexa „trebuie” intabulată. Răspunsul cinstit are două straturi. Din punct de vedere pur juridic, dreptul de proprietate asupra construcției există prin faptul edificării ei legale, indiferent dacă e sau nu înscrisă. Din punct de vedere practic — vânzare, credit, moștenire, despăgubire de la asigurare, expropriere — o construcție neînscrisă este o construcție care nu se vede și, în multe cazuri, nu se plătește. Cumpărătorul plătește ce scrie în cartea funciară; banca ipotechează ce scrie în cartea funciară. În practica noastră din Aiud și din comunele din jur, cel mai frecvent scenariu este acesta: terenul și casa sunt intabulate din anii 2000, iar garajul făcut ulterior, împreună cu magazia din spate, nu apar nicăieri. Nimeni nu observă asta până în ziua în care apare un cumpărător sau un evaluator bancar.
Nu orice acoperiș din curte are nevoie de un dosar la OCPI. Construcțiile provizorii, fără fundație, care se pot demonta fără a fi distruse — un foișor ușor, o magazie de tablă pusă pe dale, un solar sezonier — nu se comportă ca imobile și, de regulă, nu se înscriu. Nici anexele foarte mici, de câțiva metri pătrați, nu justifică un onorariu de documentație cadastrală dacă nu există un motiv concret: vânzare, credit, litigiu. Suntem, aici, în situația rară în care interesul nostru comercial ar fi să vă spunem „da, intabulați tot”. Nu o facem. Costul unei documentații de înscriere de construcție se apropie de valoarea unei magazii mici, iar un dosar făcut fără rost nu vă aduce niciun beneficiu. Regula noastră de lucru: dacă anexa are valoare la vânzare sau apare într-o cerință scrisă (bancă, notar, primărie), o înscriem; dacă nu, vă spunem că poate aștepta. Există însă și o capcană în sens invers: proprietari care amână înscrierea garajului „până la vânzare” și ajung să afle, cu cumpărătorul la ușă, că anexa nu are autorizație, iar procedura de intrare în legalitate durează luni. De aceea, dacă știți că veți vinde în următorul an, verificați situația acum, nu în săptămâna semnării.
| Situația anexei | Acte necesare peste actele comune |
|---|---|
| Construită cu autorizație, recepționată | autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificatul de atestare a edificării de la primărie |
| Construită înainte de 1 august 2001 | certificat de atestare fiscală din care rezultă înregistrarea construcției la rol; adeverință din registrul agricol, unde există |
| Construită după 2001, fără autorizație | procedura de intrare în legalitate: expertiză tehnică, documentație la primărie, certificat de atestare a edificării — vedeți ghidul dedicat |
| Anexă agricolă în extravilan, exceptată de la autorizare | actele care susțin exceptarea și destinația agricolă; adeverință de la primărie |
| Anexă demolată, dar înscrisă în CF | autorizația de desființare și procesul-verbal de recepție a desființării — este radiere, nu înscriere |
Dacă terenul și casa sunt deja intabulate iar noi doar adăugăm construcția, onorariul se situează orientativ între 700 și 1.200 lei, în funcție de dimensiune, de numărul de niveluri și de cât de complicat e accesul la măsurare. Dacă înscriem în același dosar și casa, și anexele, prețul total este semnificativ mai mic decât suma dosarelor separate — de aceea vă întrebăm mereu ce mai aveți în curte. Tarifele OCPI pentru înscrierea unei construcții sunt modeste comparativ cu onorariul de documentație.
Nu. Garajul dintr-un bloc sau boxa de la subsol sunt, de regulă, unități individuale sau părți din condominiu, cu regim propriu — se descriu în releveu și pot avea număr cadastral distinct sau pot fi accesorii ale apartamentului, după cum s-a făcut apartamentarea clădirii. Se lucrează pe releveu, nu pe plan de amplasament. Trimiteți-ne actul de proprietate și vă spunem în ce categorie vă aflați.
Poate fi. Codul civil impune distanțe minime față de limita de proprietate pentru construcții, iar o anexă edificată pe limită fără acordul vecinului poate genera litigiu. Din punct de vedere cadastral, noi măsurăm și arătăm situația reală; nu o putem „aranja”. Dacă bănuiți că anexa depășește limita, cel mai ieftin lucru pe care îl puteți face este o trasare a limitelor înainte de orice dosar.
Impozitul pe clădiri se datorează pe baza declarației la primărie, independent de înscrierea în cartea funciară. În practică, cele două ar trebui să coincidă: o construcție declarată la rol și neînscrisă în CF, sau invers, este o nepotrivire care iese la iveală la prima tranzacție. Dacă anexa nu e declarată nicăieri, discutați întâi cu serviciul de taxe locale.
Da, dacă terenul are deja carte funciară. Fiecare construcție se poate înscrie separat, primind propriul cod C. Dacă însă nici casa nu e înscrisă, e mult mai eficient să le facem pe amândouă în același dosar: măsurătorile se fac oricum împreună, iar documentația este una singură.
Partea noastră — măsurători plus documentație — durează de regulă câteva zile până la o săptămână. Termenele OCPI pentru înscrierea construcțiilor sunt de ordinul zilelor sau săptămânilor, în funcție de birou și de regimul ales, normal sau urgență. Ce nu putem grăbi sunt actele de la primărie: certificatul de atestare a edificării poate dura câteva săptămâni.
Dacă are fundație și caracter permanent, se comportă ca o construcție și se poate înscrie; dacă e o structură ușoară, sezonieră, demontabilă, de regulă nu. Criteriul practic este dacă a avut nevoie de autorizație de construire. Trimiteți-ne o fotografie și actele și vă spunem în ce categorie intră.
Pe WhatsApp, o fotografie a curții și extrasul de carte funciară ne sunt de ajuns ca să vă spunem ce construcții aveți neînscrise, dacă merită înscrise acum și cât ar costa. Dacă răspunsul este „poate aștepta”, v-o spunem la fel de clar. Informațiile din acest ghid au caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.