Cartea funciară nu se actualizează singură. O casă demolată acum cinci ani, un grajd prăbușit, o magazie dărâmată ca să faceți loc noii construcții — toate rămân înscrise în partea I a cărții funciare, cu codul lor C1, C2, C3 și cu suprafața construită la sol, până când cineva depune un dosar de radiere. Problema nu e cosmetică. O construcție fantomă în cartea funciară creează efecte reale: impozit plătit pe o clădire care nu există, dacă nu ați scos-o și de la rolul fiscal; blocarea unei autorizații de construire, pentru că certificatul de urbanism se emite pe situația din acte; refuzul băncii de a finanța, pentru că evaluatorul găsește pe teren altceva decât în CF; și, cel mai des, întrebări din partea cumpărătorului în ziua semnării. Mai există un scenariu specific zonei noastre: casele bătrânești din sate, prăbușite de la sine, fără nicio demolare organizată. Aici procedura are o nuanță în plus, pentru că nu există autorizație de desființare, iar dovada dispariției construcției se face altfel. Tratăm și acest caz mai jos.
În satele din jurul Aiudului întâlnim frecvent case bătrânești din chirpici sau lemn, părăsite de decenii, care s-au prăbușit singure. Nu există autorizație de desființare, pentru că nu a fost o demolare — a fost o dispariție prin ruinare. Ce facem în această situație? Primul lucru: nu inventăm acte și nu vă spunem că „se rezolvă ușor”, pentru că nu se rezolvă întotdeauna ușor. Practica administrativă diferă de la primărie la primărie și de la birou OCPI la birou OCPI. Ce funcționează, de regulă, este o combinație între o adeverință de la primărie care atestă situația de fapt — construcția nu mai există la adresa respectivă — un certificat de atestare fiscală actualizat și documentația cadastrală în care poziționăm situația reală a terenului. În unele cazuri, primăria cere totuși parcurgerea unei proceduri de desființare pentru resturile rămase, mai ales dacă există fundații sau ziduri. În altele, se acceptă documentarea situației de fapt. Vă spunem, după o discuție cu primăria din localitatea dumneavoastră, care este practica acolo — și dacă dosarul are șanse înainte să îl plătiți. Ce nu facem, în niciun caz: nu întocmim documentații care declară inexistentă o construcție pe care o vedem pe teren, chiar dacă e ruinată. Ceea ce măsurăm este ceea ce raportăm.
| Situația | Ce se cere în plus |
|---|---|
| Demolare planificată, cu autorizație | traseul standard: autorizație de desființare + PV de recepție |
| Demolare făcută fără autorizație | clarificare la primărie; intrare în legalitate înainte de dosarul OCPI |
| Construcție prăbușită prin ruinare | adeverință de la primărie privind situația de fapt + certificat fiscal actualizat |
| Demolare parțială (s-a dărâmat o aripă) | nu este radiere, ci actualizare de suprafață construită și relevee |
| Demolare urmată imediat de o construcție nouă | radiere + înscriere în același dosar: autorizație de construire, PV de recepție, certificat de atestare a edificării |
| Construcția demolată era ipotecată | acordul creditorului; discutați cu banca înainte de demolare, nu după |
| Imobil cu mai mulți coproprietari | cererea se semnează conform regulamentului; stabilim din start cine semnează |
Partea noastră — documentația cadastrală de actualizare — pornește orientativ de la 700 lei și crește dacă terenul are mai multe construcții rămase care trebuie repoziționate sau dacă în același dosar înscriem și o construcție nouă. Tarifele OCPI pentru actualizare sunt modeste. Costurile de la primărie (certificat de urbanism, autorizație de desființare) se stabilesc local.
Partea noastră: câteva zile până la o săptămână. Termenele OCPI sunt cele afișate de biroul teritorial, de ordinul zilelor sau săptămânilor, în funcție de regimul ales. Ce nu putem grăbi este partea administrativă: certificatul de urbanism și autorizația de desființare pot dura, cumulat, câteva săptămâni sau mai mult.
Doar dacă nu ați declarat demolarea la direcția de taxe locale. Impozitul pe clădiri se datorează pe baza declarației fiscale, independent de cartea funciară. Faceți întâi acest pas — este gratuit și opriți plata imediat — apoi ocupați-vă de radierea din CF.
Discutați cu primăria situația concretă. În multe cazuri, pentru demolări vechi, se acceptă documentarea situației de fapt prin adeverință și certificat fiscal. În altele se cere parcurgerea unei proceduri de intrare în legalitate. Practica diferă local; vă ajutăm cu întrebările corecte și, dacă e cazul, mergem împreună.
În principiu, radierea este o operațiune de carte funciară care se poate solicita cu actele de desființare. În practică, OCPI cere de foarte multe ori documentație cadastrală de actualizare, pentru că partea I a cărții funciare trebuie să reflecte geometria reală, iar celelalte construcții rămase trebuie poziționate corect. Verificăm cazul dumneavoastră înainte de a vă factura ceva.
Nu, și e mai ieftin așa. Radierea construcției vechi și înscrierea celei noi se pot trata în același dosar de actualizare, cu o singură documentație cadastrală și un singur set de măsurători. Vă recomandăm să ne anunțați înainte de demolare, ca să măsurăm situația inițială — este util și pentru proiect.
Pentru că evaluatorul trebuie să găsească pe teren ceea ce scrie în cartea funciară. O construcție înscrisă și inexistentă denaturează evaluarea și creează un risc juridic pentru garanție. Este o cerință rezonabilă și se rezolvă exact prin dosarul descris aici.
Trimiteți-ne pe WhatsApp extrasul de carte funciară (sau adresa imobilului) și, dacă le aveți, autorizația de desființare și procesul-verbal de recepție. Vă spunem exact ce mai lipsește, ce costă și în cât timp se rezolvă. Informațiile din acest ghid au caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.