Diferența majoră față de un apartament este că la o casă se transferă un ansamblu: terenul, casa, garajul, magazia, fântâna, gardul, uneori o a doua construcție locuibilă. Iar cartea funciară trebuie să reflecte tot acest ansamblu, nu doar clădirea principală. Aici se produc aproape toate blocajele pe care le vedem în practică. Terenul e intabulat din 2003, casa a fost înscrisă în 2010, dar garajul făcut în 2015 și mansarda amenajată în 2019 nu apar nicăieri. Cumpărătorul le vede, evaluatorul le măsoară, iar notarul constată că vinde altceva decât ce e pe teren. Nu se poate transfera în mod valabil o construcție care nu este înscrisă în cartea funciară, iar remedierea cere acte de la primărie care nu se obțin în trei zile. A doua diferență: casa are un istoric administrativ. Autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, declarația la rolul fiscal — acestea sunt documentele care spun povestea legalității construcției. Când lipsesc, discuția se mută pe terenul intrării în legalitate, iar termenele se măsoară în luni. De aceea recomandarea noastră constantă este să verificați situația cu cel puțin trei luni înainte de a pune casa în vânzare. Nu ca să vindem noi ceva, ci pentru că o casă cu actele în regulă se vinde mai repede și mai scump.
| Problema | Ce se face | Termen orientativ |
|---|---|---|
| Casa nu e înscrisă, doar terenul | documentație de înscriere construcție + acte primărie | 3–6 săptămâni |
| Garaj sau anexă neînscrise | actualizare cu înscrierea construcțiilor | 2–4 săptămâni |
| Mansardă sau extindere neînscrise | relevee actualizate + actele lucrărilor | 3–6 săptămâni |
| Construcție ridicată fără autorizație | intrare în legalitate: expertiză, primărie, certificat de atestare a edificării | luni; imprevizibil |
| Construcție demolată, dar înscrisă în CF | radiere cu autorizație de desființare și PV de recepție | 3–6 săptămâni |
| Suprafața terenului diferă de CF | actualizare, eventual cu proces-verbal de vecinătate | 2–8 săptămâni |
| Nu există cadastru deloc | primă înregistrare pentru teren și construcții | 3–6 săptămâni |
| Ipotecă veche neradiată | acord de radiere de la bancă + cerere la OCPI | 1–3 săptămâni |
Vânzătorul datorează impozitul pe venitul din transferul proprietății imobiliare: 3% dacă a deținut imobilul mai puțin de trei ani și 1% dacă l-a deținut mai mult de trei ani, aplicat la valoarea din contract și reținut de notar. Tot vânzătorul suportă, de regulă, costul certificatului energetic și al eventualelor documentații cadastrale de remediere. Cumpărătorul plătește, prin uzanță, onorariul notarial — calculat pe tranșe regresive la valoarea imobilului, plus TVA — și tariful OCPI pentru intabularea dreptului, calculat procentual din valoarea declarată. Repartizarea este o practică de piață, nu o regulă imperativă; părțile pot conveni altfel și o fac uneori, mai ales când vânzătorul e presat de timp. Partea noastră, când e necesară: o primă înregistrare pentru teren cu casă se situează orientativ între 1.600 și 3.000 lei; înscrierea unei construcții pe teren deja intabulat, între 900 și 1.500 lei; adăugarea unei anexe, între 700 și 1.200 lei. Dacă în același dosar tratăm mai multe construcții, costul total scade semnificativ față de suma lucrărilor separate — motiv pentru care vă întrebăm întotdeauna ce mai aveți în curte înainte de a face oferta.
Puteți vinde ce este înscris — terenul și casa. Garajul neînscris nu se transferă valabil ca proprietate distinctă și, practic, cumpărătorul plătește pentru ceva care nu apare în acte. Cumpărătorii informați și băncile refuză această situație. Recomandarea noastră: înscrieți-l înainte; durează orientativ 2–4 săptămâni dacă aveți actele.
Terenul se poate vinde. Construcția neautorizată nu se poate înscrie fără parcurgerea procedurii de intrare în legalitate, iar fără înscriere nu intră în contract. Procedura există și funcționează, dar cere expertiză tehnică, documentație la primărie și certificat de atestare a edificării, cu termene de luni. Am scris un ghid dedicat despre intabularea casei fără autorizație.
Calendarul se lungește cu evaluarea și cu circuitul bancar, tipic 4–8 săptămâni de la antecontract. În plus, banca este mai exigentă decât un cumpărător cash: va cere ca tot ce e pe teren să apară în cartea funciară și ca suprafețele să corespundă. Practic, creditul cumpărătorului vă impune să aveți actele impecabile.
Cu actele complete și cumpărător cash: 2–3 săptămâni. Cu actele complete și credit: 6–10 săptămâni. Cu construcții neînscrise: adăugați 1–2 luni. Cu construcții fără autorizație: nu putem da un termen onest, depinde de primărie. Cifrele de mai sus sunt estimări pentru cazuri obișnuite, nu termene pe care ni le asumăm; pentru casa dumneavoastră ne scrieți pe WhatsApp sau ne sunați și vă spunem concret.
Certificatul de moștenitor și intabularea dreptului dumneavoastră înainte de vânzare. Dacă succesiunea nu s-a dezbătut, se face acum, iar dacă au trecut mai mult de doi ani de la deces se datorează un impozit de 1% pe valoarea masei succesorale. Notarul vă spune exact ce dosare sunt necesare.
Se poate vinde separat, dar trebuie mai întâi intabulat. Dacă este alipit funcțional de curte, deseori are sens o alipire înainte de vânzare, ca să vindeți un singur imobil, mai atractiv. Vă spunem după ce vedem actele care variantă e mai rapidă și mai ieftină.
Trebuie să includă toate clădirile declarate la rol. Dacă la primărie figurează construcții care nu apar în cartea funciară — sau invers — apare o nepotrivire pe care notarul o va semnala. Este un semnal util: vă arată exact ce trebuie regularizat.
Nu există o regulă legală. În practică o plătește vânzătorul, pentru că este obligația lui să vândă un imobil cu acte în regulă, dar se negociază frecvent, mai ales dacă prețul a fost stabilit „cu actele așa cum sunt”. Important este să stabiliți acest lucru în antecontract, nu verbal.
Trimiteți-ne pe WhatsApp adresa casei și, dacă îl aveți, extrasul de carte funciară. Vă spunem ce construcții sunt înscrise, ce lipsește, cât costă și în cât timp se poate rezolva — ca să nu descoperiți problema cu cumpărătorul la ușă. Informațiile din acest ghid au caracter informativ și nu constituie consultanță juridică sau fiscală.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.