Un apartament moștenit nu trece automat pe numele urmașilor în cartea funciară. Chiar dacă dreptul de moștenire se naște la data decesului, evidența de publicitate imobiliară rămâne pe numele defunctului până când cineva depune la OCPI un act care justifică schimbarea — și acel act este, în marea majoritate a cazurilor, certificatul de moștenitor eliberat de notar. De aici rezultă ordinea pe care o repetăm la fiecare telefon: întâi succesiunea la notar, apoi, dacă e nevoie, documentația cadastrală, apoi înscrierea în cartea funciară. Inversarea acestei ordini este cea mai frecventă pierdere de timp și de bani din practica noastră: oameni care plătesc un cadastru înainte de a ști cine sunt, oficial, proprietarii. A doua verificare importantă este dacă apartamentul are deja număr cadastral și carte funciară. Apartamentele din blocurile construite în perioada comunistă și vândute în anii '90 în baza Legii 112/1995 au fost, foarte des, cadastrate la prima vânzare ulterioară. Dacă apartamentul a fost vândut sau ipotecat după anii 2000, aproape sigur are cadastru. Dacă a stat în aceeași familie de la cumpărare, s-ar putea să nu aibă.
Transmiterea proprietății prin moștenire nu este impozitată dacă procedura succesorală este finalizată în termen de doi ani de la data decesului. Dacă certificatul de moștenitor se eliberează după acest termen, moștenitorii datorează un impozit de 1% calculat la valoarea masei succesorale. Este singurul „ceas” fiscal important din toată procedura și motivul pentru care nu are rost să amânați. Atenție: termenul se raportează la finalizarea succesiunii, nu la înscrierea în cartea funciară. Depășirea lui nu vă face să pierdeți moștenirea — nu există decădere din dreptul de a moșteni pentru simplul motiv că au trecut doi ani — dar adaugă un cost care putea fi evitat. În familiile în care s-au succedat mai multe decese fără nicio succesiune dezbătută — bunici, apoi părinți — se dezbat succesiv, în ordine cronologică, iar notarul vă spune exact câte dosare sunt necesare. Am întâlnit apartamente în care lanțul avea trei verigi. Costul crește, dar procedura rămâne administrativă; nu se ajunge în instanță decât dacă moștenitorii se contrazic.
| Situația | Ce se schimbă | Cine intervine |
|---|---|---|
| Apartament cu cadastru și CF, un singur moștenitor | cel mai simplu caz: doar succesiune + intabulare | notar |
| Apartament fără cadastru | se adaugă documentația de primă înregistrare cu releveu | notar + topograf |
| Mai mulți moștenitori care rămân în indiviziune | se înscriu toți, cu cote-părți | notar |
| Moștenitorii vor loturi separate sau ies din indiviziune | partaj voluntar la notar, eventual cu sultă | notar (+ topograf dacă se modifică imobilul) |
| Apartament cu ipotecă rămasă din creditul defunctului | radierea ipotecii, după clarificarea situației creditului | bancă + notar/OCPI |
| Releveul din CF nu corespunde cu apartamentul real (recompartimentări) | documentație de actualizare, plus actele lucrărilor | topograf |
| Un moștenitor este plecat din țară | procură notarială specială, supralegalizată/apostilată după caz | notar |
Partea noastră, documentația cadastrală cu releveu, se situează orientativ între 700 și 1.100 lei pentru un apartament obișnuit și doar dacă apartamentul nu are deja cadastru. La aceasta se adaugă onorariul notarial pentru succesiune, calculat pe tranșe la valoarea masei succesorale, taxa OCPI de intabulare a dreptului dobândit prin moștenire și, dacă e cazul, impozitul de 1% pentru depășirea celor doi ani. Nu putem estima partea notarială — o cere biroul notarial pe cazul concret.
Dacă actele sunt complete și moștenitorii sunt de acord, succesiunea se rezolvă în câteva săptămâni. Documentația cadastrală adaugă una–două săptămâni, iar înscrierea la OCPI se face în termenele afișate de birou, de ordinul zilelor sau săptămânilor. Realist, între o lună și trei luni. Ce alungește totul sunt actele de stare civilă lipsă și moștenitorii greu de contactat.
La notar, da, sau prin procură specială. Pentru partea cadastrală nu — măsurăm cu oricare dintre dumneavoastră care ne dă acces în apartament, iar cererea de recepție se semnează de proprietarii înscriși sau de moștenitori, după caz. Vă spunem de la început exact cine trebuie să semneze, ca să nu se descopere la depunere.
Releveul din contractul de construire sau din documentația veche nu ține loc de documentație cadastrală modernă, dar este extrem de util: ne arată compartimentarea inițială și ne ajută să identificăm dacă s-a modificat ceva. Dacă apartamentul are număr cadastral atribuit după 2000, releveul din arhiva OCPI se poate obține în copie și, adesea, nu mai e nevoie de o măsurătoare nouă.
Contează la exactitatea cărții funciare. Dacă suprafața utilă sau compartimentarea diferă de releveul înscris, se face o actualizare. Lucrările care au necesitat autorizație — intervenții la pereți structurali, extinderi de balcon — trebuie susținute cu actele lor. Recompartimentările interioare nestructurale se reflectă doar prin releveu actualizat.
Nu. Notarul nu autentifică un contract de vânzare dacă vânzătorul nu figurează ca proprietar în cartea funciară. Practic, intabularea dreptului dobândit prin moștenire se face oricum, chiar dacă în aceeași zi cu vânzarea. De aceea e mai comod să o rezolvați din timp.
Se dezbate succesiunea, oricât timp a trecut. Folosința îndelungată nu înlocuiește certificatul de moștenitor și nu vă înscrie în cartea funciară. Dacă apar moștenitori care nu pot fi găsiți sau care contestă, dosarul poate ajunge în instanță — dar acesta este cazul minoritar, nu regula.
Trimiteți-ne pe WhatsApp adresa apartamentului și, dacă îl aveți, actul de proprietate. Vă spunem în aceeași zi dacă apartamentul figurează în cartea funciară, pe cine, cu ce sarcini, și dacă mai aveți nevoie de documentație cadastrală sau doar de drumul la notar. Informațiile din acest ghid au caracter informativ și nu constituie consultanță juridică.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.