În titlurile emise după 1991, fiecare parcelă are o categorie de folosință: arabil, pășune, fâneață, vie, livadă, neproductiv, pădure. Peste treizeci de ani, realitatea s-a schimbat mult: fânețe desțelenite și arate de două decenii, livezi bătrâne tăiate și cultivate cu cereale, terenuri arabile pe care a crescut pădure. Actele au rămas însă la ce era atunci.
Diferența nu e cosmetică. Categoria de folosință influențează impozitul, ce puteți declara la APIA, ce se poate construi și ce operațiuni de carte funciară sunt posibile. Iar când vindeți, un cumpărător atent compară categoria din extras cu ce vede în teren.
Pentru terenurile agricole din extravilan, schimbarea categoriei se face după o procedură aprobată prin ordin al ministrului agriculturii, cu aprobare de la direcția pentru agricultură județeană. Este important de reținut că este vorba de schimbarea între categorii agricole — trecerea terenului către o destinație neagricolă este o altă operațiune, scoaterea din circuitul agricol.
Fâneață devenită arabil. Cea mai frecventă cerere din zona noastră. Terenul se ară de ani buni, dar în acte a rămas fâneață — ceea ce poate produce neconcordanțe între cultura declarată și categoria din evidențe. Studiul pedologic trebuie să confirme pretabilitatea pentru arabil.
Arabil devenit livadă sau vie. Apare la plantații noi, adesea legate de o finanțare. Aici ordinea contează: verificați cerințele finanțatorului înainte, pentru că unele proiecte cer categoria schimbată încă din faza de depunere.
Teren „împădurit de la sine”. Situație delicată: vegetația forestieră instalată natural pe teren agricol are un regim propriu, iar readucerea terenului la arabil nu este o simplă formalitate administrativă. Verificați situația cu direcția agricolă și cu structura silvică competentă înainte de a începe defrișarea.
Categoria greșită încă din titlu. Dacă terenul nu a fost niciodată fâneață, dar în titlu așa s-a scris, discuția nu este despre schimbarea categoriei, ci despre îndreptarea erorii din titlu — procedură diferită, care începe la comisia locală de fond funciar.
Da. Se delimitează suprafața în cauză prin măsurători, iar în cartea funciară imobilul poate avea mai multe categorii de folosință pe suprafețe distincte. Aceasta este și varianta cea mai economică atunci când doar o parte a parcelei își schimbă efectiv folosința.
Partea pe care o controlăm — măsurători, extrase, documentație cadastrală — se face în câteva zile lucrătoare. Studiul pedologic și soluționarea la direcția agricolă depind de programul instituțiilor județene, așa că este prudent să nu planificați lucrări agricole pe termene scurte.
Impozitul pe teren se calculează în funcție de categoria de folosință, de rangul localității și de zona în care se află terenul, potrivit hotărârilor consiliului local. După aprobare, actualizați rolul fiscal la primărie; diferența poate fi în plus sau în minus, în funcție de categoriile implicate.
Procedura descrisă aici privește terenurile agricole situate în extravilan. Pentru intravilan, cerințele rezultă din certificatul de urbanism și din reglementările locale de urbanism — verificați la compartimentul de urbanism al primăriei.
Pentru că schimbarea categoriei de folosință a terenurilor agricole din extravilan nu este o simplă notare în evidențe, ci o decizie luată pe baza însușirilor solului. Studiul pedologic, întocmit de oficiul de studii pedologice și agrochimice, stabilește încadrarea terenului în clase de calitate și confirmă că noua folosință este potrivită. Este și documentul pe care se sprijină mai departe orice discuție despre tarife, dacă terenul urmează cândva să fie scos din circuitul agricol.
Evidența care produce efecte în operațiunile curente este cartea funciară, dar diferența în sine este un semnal că undeva există o neconcordanță de rezolvat — fie o categorie schimbată de fapt și neactualizată în acte, fie o eroare preluată la prima înscriere. Verificăm care dintre cele două reflectă realitatea din teren și propunem calea potrivită: actualizare de date pe partea cadastrală sau parcurgerea procedurii de schimbare a categoriei, după caz.
Trimiteți-ne pe WhatsApp extrasul de carte funciară sau titlul — vă spunem dacă e caz de schimbare de categorie, de îndreptare de eroare sau de actualizare cadastrală.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.