Donația este contractul prin care transmiteți proprietatea unui imobil, fără contraprestație, către altcineva. În familie, ea este folosită cel mai des ca alternativă la moștenire: părinții donează copiilor din timpul vieții, ca să evite discuțiile de mai târziu și procedura succesorală. Avantajele sunt reale. Transferul este imediat și cert, nu depinde de dezbaterea unei succesiuni. Între rude apropiate, transferul este scutit de impozitul pe venit, iar onorariul notarial este semnificativ mai mic decât la o vânzare. Iar donatorul poate păstra dreptul de uzufruct — adică poate continua să locuiască în imobil și să îl folosească până la moarte, donând doar nuda proprietate. Dezavantajele sunt la fel de reale și le spunem înainte, nu după. Odată semnată și înscrisă, donația transferă proprietatea; nu vă mai puteți răzgândi ușor. Revocarea este posibilă doar în cazurile prevăzute de lege — ingratitudine, neexecutarea sarcinilor — și se cere în instanță. Dacă donatarul se împrumută, imobilul devine parte din patrimoniul lui și poate fi urmărit de creditorii lui. Iar la moartea donatorului, donațiile pot fi supuse raportului sau reducțiunii, dacă aduc atingere rezervei succesorale a celorlalți moștenitori. De aceea, prima conversație despre donație este cu un notar, nu cu un topograf. Noi intervenim pe partea de documentație cadastrală, dacă imobilul nu este în regulă din acest punct de vedere.
| Element | Donație între rude până la gradul III | Vânzare |
|---|---|---|
| Impozit pe venit din transfer | scutit | 3% sub 3 ani, 1% peste 3 ani, plătit de vânzător |
| Onorariu notarial | redus față de vânzare, pe tranșe la valoare | pe tranșe regresive la valoare, plus TVA |
| Tarif OCPI de intabulare | se datorează, procentual din valoare | se datorează, procentual din valoare |
| Certificat energetic | obligatoriu | obligatoriu |
| Reversibilitate | greu revocabilă, doar în cazurile legale | irevocabilă prin natura ei |
| Efect la succesiunea donatorului | poate fi supusă raportului sau reducțiunii | fără efect, prețul a intrat în patrimoniu |
Transferul prin donație este scutit de impozitul pe venit când se face între rude și afini până la gradul al treilea inclusiv, precum și între soți. Practic, în acest cerc intră: soțul sau soția, părinții și copiii, bunicii și nepoții de fiu sau fiică, frații și surorile, străbunicii și strănepoții, unchii și mătușile împreună cu nepoții de frate sau de soră. În afara acestui cerc — de exemplu o donație către un văr, către un prieten sau către un concubin — transferul nu beneficiază de scutire, iar regimul fiscal se discută cu notarul. De aici rezultă o cerință practică pe care mulți o subestimează: trebuie să dovediți rudenia cu acte de stare civilă. Lanțul de certificate de naștere și de căsătorie care leagă donatorul de donatar trebuie complet, iar dacă undeva pe traseu s-a schimbat un nume, e nevoie de actul care explică schimbarea. La familii mari, cu certificate pierdute sau eliberate în localități diferite, procurarea acestor acte poate dura mai mult decât tot restul procedurii. Onorariul notarial pentru donație se calculează pe tranșe la valoarea imobilului și este, pentru rudele apropiate, sensibil mai mic decât la o vânzare de aceeași valoare. Sumele exacte le comunică biroul notarial, care aplică grila de onorarii în vigoare.
Da. Se donează nuda proprietate cu rezerva dreptului de uzufruct viager în favoarea donatorului. Practic, copilul devine proprietar, dar dumneavoastră păstrați dreptul de a locui și de a folosi imobilul cât trăiți. Uzufructul se înscrie în cartea funciară și se stinge la deces. Este cea mai frecventă formulă de donație în familie.
Legea prevede revocarea donației pentru ingratitudine, în cazurile și în condițiile Codului civil, precum și pentru neexecutarea sarcinilor asumate. Nu este automată și se cere în instanță, cu termene stricte. De aceea, dacă vă bazați pe o obligație de întreținere, cereți notarului să o stipuleze expres ca sarcină a donației.
Moștenitorii rezervatari sunt protejați prin rezerva succesorală. Dacă donațiile făcute în timpul vieții depășesc cotitatea disponibilă, ele pot fi supuse reducțiunii la deschiderea succesiunii. Este o materie strict juridică — cereți notarului să vă explice, pe cazul concret, cât puteți dona fără a atinge rezerva.
Fără impozit, dacă sunteți în cercul rudelor scutite. Rămân onorariul notarial, calculat pe tranșe la valoarea imobilului, plus TVA, tariful OCPI de intabulare calculat procentual din valoare, certificatul energetic și, dacă lipsește, documentația cadastrală — orientativ 700–1.100 lei la un apartament. Sumele notariale exacte le dă biroul notarial.
Nu. Ca la orice transfer de proprietate imobiliară, imobilul trebuie să fie înscris în cartea funciară, cu număr cadastral. Dacă terenul are doar titlu de proprietate, se face mai întâi prima înregistrare. Vă spunem după ce vedem titlul cât durează și cât costă.
Da, în două moduri: se donează o cotă-parte indiviză, caz în care donatarul devine coproprietar, sau se dezmembrează terenul în loturi și se donează un lot determinat. A doua variantă este mai curată pe termen lung, dar cere o documentație de dezmembrare recepționată înainte de semnare.
Nepotul de frate sau de soră este rudă de gradul al treilea, deci intră în cercul scutit. Dovada se face cu certificatele de naștere care leagă cele două persoane prin fratele sau sora dumneavoastră. Pregătiți acest lanț de acte din timp.
Doar cu acordul creditorului ipotecar, iar în practică băncile îl dau rar înainte de achitarea creditului, pentru că interdicția de înstrăinare este notată în cartea funciară. Varianta curată: achitați creditul, radiați ipoteca, apoi donați.
Trimiteți-ne pe WhatsApp adresa imobilului sau actul de proprietate. Vă spunem dacă este intabulat corect, dacă toate construcțiile apar în cartea funciară și ce documentație cadastrală ar mai fi necesară înainte de a merge la notar. Informațiile din acest ghid au caracter informativ și nu constituie consultanță juridică sau fiscală.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.