La vânzarea unui apartament, actele se împart în două categorii care se confundă des. Prima: documentele pe care le aduceți dumneavoastră, vânzătorul, și care cer timp — certificatul fiscal de la primărie, adeverința de la asociația de proprietari, certificatul energetic. A doua: documentele pe care le obține exclusiv notarul, în ziua sau în ajunul semnării — în principal extrasul de carte funciară pentru autentificare. Distincția contează pentru planificare. Extrasul pentru autentificare se solicită exclusiv de notar, aproape de momentul semnării, și are o valabilitate limitată, de ordinul zilelor lucrătoare de la data solicitării; pe durata lui, imobilul este blocat pentru alte operațiuni. Nu îl puteți obține în avans „ca să fiți pregătit”. În schimb, certificatul fiscal de la primărie poate dura câteva zile lucrătoare, iar dacă aveți restanțe la impozit, nu se eliberează deloc până nu plătiți. Apartamentul are, față de casă și de teren, o particularitate proprie: asociația de proprietari. Adeverința privind situația cheltuielilor, cerută de majoritatea birourilor notariale, se eliberează de administrator și confirmă că nu aveți datorii la întreținere. Dacă administratorul este greu de găsit sau dacă există un litigiu cu asociația, aici se blochează calendarul, nu la OCPI.
| Document | De unde | Termen orientativ |
|---|---|---|
| Extras CF pentru autentificare | solicitat exclusiv de notar | aproape de semnare; valabilitate scurtă |
| Extras CF de informare | online sau prin noi, oricând | ore–zile |
| Certificat fiscal | direcția de taxe locale a primăriei | câteva zile lucrătoare |
| Adeverință asociație | administratorul asociației de proprietari | zile, în funcție de disponibilitate |
| Certificat energetic | auditor energetic atestat | câteva zile |
| Documentație cadastrală (dacă lipsește) | topograf autorizat ANCPI | orientativ 1–3 săptămâni cu tot cu recepția OCPI |
| Copie releveu din arhiva OCPI | topograf sau proprietar | zile |
Vânzătorul datorează un impozit pe venitul din transferul proprietății imobiliare, reținut și virat de notar. Cota este de 3% dacă imobilul a fost deținut mai puțin de trei ani și de 1% dacă a fost deținut mai mult de trei ani. Impozitul se aplică la valoarea din contract și se plătește la notar, înainte de autentificare; notarul are obligația de a-l vira la stat. Două observații practice. Prima: nu mai există un plafon neimpozabil, ca în trecut — impozitul se aplică la întreaga valoare. A doua: la coproprietate, fiecare proprietar aplică regula la cota sa, ceea ce poate însemna cote diferite dacă au dobândit la momente diferite (de exemplu doi frați, dintre care unul a moștenit mai devreme). Lângă impozit stau onorariul notarial, calculat pe tranșe regresive la valoarea imobilului, plus TVA, și tariful OCPI de intabulare a dreptului cumpărătorului, calculat procentual din valoare. Prin uzanță, onorariul și tariful de intabulare se plătesc de cumpărător, iar impozitul de vânzător — dar aceasta este o practică, nu o obligație legală; părțile pot conveni altfel. Nu vă putem calcula noi aceste sume. Le calculează biroul notarial, pe cazul dumneavoastră concret, și o face gratuit la o simplă întrebare telefonică.
În cel mai bun caz, nicăieri — apartamentul are număr cadastral, carte funciară individuală și releveu corect, iar noi nu avem ce face. Aceasta este situația majorității apartamentelor tranzacționate după anii 2000. Intervenim în trei situații concrete. Prima: apartamentul nu are cadastru. Se întâmplă la apartamente care au rămas în aceeași familie de la cumpărarea din anii '90 și nu au fost niciodată vândute sau ipotecate. Se face primă înregistrare, cu măsurarea tuturor încăperilor, calculul suprafeței utile, releveul și cota-parte din părțile comune. Durează, cu tot cu recepția OCPI, între una și trei săptămâni. A doua: apartamentul a fost recompartimentat, iar releveul din cartea funciară nu mai corespunde. Cumpărătorul sau evaluatorul bancar observă diferența, iar dosarul se blochează până la actualizare. Lucrările care au necesitat autorizație trebuie susținute cu actele lor. A treia: releveul există în arhiva OCPI, dar dumneavoastră nu îl mai aveți. Aici nu e nevoie de o măsurătoare nouă — obținem copia din arhivă, mult mai ieftin și mai rapid. Verificarea acestor trei lucruri durează câteva minute și o facem gratuit, la cerere. Merită făcută înainte de a fixa o dată de semnare cu cumpărătorul.
Dacă apartamentul are toate actele în regulă și cumpărătorul plătește cash: 1–2 săptămâni, cât să obțineți certificatul fiscal, adeverința asociației și certificatul energetic. Cu credit ipotecar: 4–8 săptămâni, pentru că se adaugă evaluarea și circuitul bancar. Dacă lipsește cadastrul, adăugați 1–3 săptămâni. Sunt intervale orientative, construite pe cazuri obișnuite — pentru apartamentul dumneavoastră ne scrieți pe WhatsApp sau ne sunați și vă spunem concret.
Orientativ între 700 și 1.100 lei pentru un apartament obișnuit de 2–3 camere, în funcție de suprafață, de numărul de încăperi și de localitate. Am scris un ghid separat, cu detalii, despre cât costă cadastrul unui apartament. Prețul exact vi-l dăm după ce vedem actul de proprietate.
Da, certificatul de performanță energetică este obligatoriu la vânzare, indiferent de vechimea clădirii. Se întocmește de un auditor energetic atestat și are o valabilitate proprie. Nu îl întocmim noi, dar vă putem îndruma către un auditor din zonă.
Da, este o situație uzuală. Banca emite adresa cu soldul creditului, iar în ziua semnării prețul se distribuie astfel încât creditul să se stingă, urmând radierea ipotecii în același flux. Discutați cu banca din timp — procedura are termene proprii și nu se improvizează în ultima săptămână.
Certificatul de moștenitor și intabularea dreptului dumneavoastră în cartea funciară înainte de vânzare. Notarul nu autentifică vânzarea dacă vânzătorul nu figurează ca proprietar înscris. Am scris un ghid dedicat despre intabularea unui apartament moștenit.
Depinde de cum au fost înscrise. Dacă sunt unități individuale distincte, cu număr cadastral propriu, se vând ca imobile separate sau împreună, dar trebuie menționate expres în contract. Dacă sunt accesorii ale apartamentului, urmează apartamentul. Verificați în extrasul de carte funciară — este exact tipul de detaliu care produce conflicte după semnare.
Ca să compare compartimentarea reală cu cea înscrisă și ca să verifice suprafața utilă pentru care plătește. Este o cerere rezonabilă, mai ales dacă apartamentul a fost modificat. Copia releveului din arhiva OCPI se obține repede și ieftin.
La apartamente, diferențele apar de obicei din modul de calcul al suprafeței utile în epoci diferite, nu din măsurători greșite. Dacă diferența este semnificativă sau dacă provine dintr-o modificare a compartimentării, se face o actualizare a documentației. Vă spunem, după verificare, dacă merită sau nu.
Trimiteți-ne pe WhatsApp adresa apartamentului sau actul de proprietate. Vă spunem dacă are număr cadastral, dacă releveul există în arhivă, ce sarcini figurează în cartea funciară și dacă mai aveți nevoie de vreo documentație înainte de a merge la notar. Informațiile din acest ghid au caracter informativ și nu constituie consultanță juridică sau fiscală.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.