În județul Alba, de la Alba Iulia până în satele de pe Valea Arieșului, cele mai multe blocaje la notar sau la bancă vin din același loc: cartea funciară nu mai arată ce există pe teren. O casă ridicată demult și neînscrisă, o suprafață măsurată altfel decât în titlu, o categorie de folosință rămasă „arabil” peste curte, o construcție demolată care încă figurează. Fiecare dintre aceste situații se îndreaptă printr-o documentație cadastrală de actualizare, întocmită pe măsurători și depusă la biroul de cadastru competent pentru localitatea imobilului.
„Actualizare de carte funciară” nu este o singură lucrare, ci un grup de operațiuni diferite, cu acte diferite și cu trasee diferite. Prima întrebare, înaintea oricărei hârtii, este în care dintre situațiile de mai jos vă aflați. Dacă nu vă este clar, trimiteți-ne pe WhatsApp extrasul de carte funciară și o descriere scurtă a ceea ce s-a schimbat, iar noi vă spunem ce operațiune este.
Strada a fost redenumită sau numărul administrativ s-a schimbat, iar în extras figurează adresa veche. Notarul cere ca adresa din acte să fie cea reală înainte de autentificare.
Se îndreaptă cu certificatul de nomenclatură stradală eliberat de primărie, printr-o operațiune de actualizare care de regulă nu presupune măsurători noi. Dacă mai aveți și altă modificare de făcut, se grupează în același dosar.
Acte necesare pentru actualizarea datelor imobilului
Titlul de proprietate spune o suprafață, măsurătoarea arată alta. Diferența oprește vânzarea, încurcă arendarea și iese la iveală de obicei atunci când cumpărătorul este deja găsit.
Traseul depinde de mărimea diferenței. Sub pragul de 2% prevăzut de regulamentul de recepție și înscriere, documentația se poate întocmi fără proces-verbal de vecinătate. Peste acest prag se cere acordul vecinilor, consemnat în proces-verbal, și, după caz, acte care justifică diferența. Dacă un vecin contestă limita, dosarul nu se mai rezolvă administrativ.
Rectificarea suprafeței în cartea funciară — cum se face
Terenul are număr cadastral, casa este ridicată și locuită, însă în extras nu figurează. Cât timp nimeni nu vinde nimic, nu deranjează pe nimeni. Problema apare la succesiune, la partaj sau la creditul ipotecar, când se constată că oficial construcția nu există.
Dacă terenul este deja înscris, aceasta este o actualizare, nu o primă înregistrare: construcția se înscrie pe același număr cadastral, cu relevee și cu actele de la primărie. Dacă nici terenul nu este înscris, se face primă înregistrare pentru tot imobilul.
Prima înscriere sau actualizare — cum le deosebiți
Șura, grajdul sau casa veche au fost demolate de mult, dar extrasul le arată și acum. Construcțiile demolate nu dispar singure din evidență.
Radierea se face printr-o documentație cadastrală de actualizare, pe baza autorizației de desființare, a procesului-verbal de recepție a lucrărilor de desființare și a certificatului fiscal din care rezultă scoaterea de la rolul fiscal. Cât timp construcția figurează, actele arată ceva inexistent, iar asta blochează vânzarea sau ipoteca.
Radierea unei construcții demolate — pașii
În acte terenul este arabil, în realitate pe el sunt casa și curtea. Sau invers: cereți o autorizație și vi se spune că încadrarea din cartea funciară este greșită.
Categoria se corectează pe baza măsurătorilor și a actelor administrative emise de primărie. Scoaterea definitivă din circuitul agricol, acolo unde legea o cere, este o procedură separată, cu taxe proprii, care se face înaintea actualizării cărții funciare — vă spunem dacă situația dumneavoastră o presupune sau nu.
Acte necesare pentru actualizarea datelor imobilului
Ați depus un dosar și v-a fost respins pentru suprapunere, ori documentația vecinului intră peste terenul dumneavoastră deși gardurile nu s-au mutat de zeci de ani.
Nu se lămurește prin discuții, ci pe măsurători și pe evidențele de cadastru: identificăm care documentație este greșită și pe ce cale se îndreaptă. Repoziționarea corectează amplasamentul, nu suprafața și nu forma imobilului. Dacă vecinul pretinde o parte din teren, discuția nu mai este cadastrală, ci de proprietate.
Repoziționarea imobilului — când este necesară
Primăria a aprobat documentațiile de urbanism și terenul este cuprins acum în intravilan, dar cartea funciară îl arată tot ca extravilan — iar cumpărătorul sau banca se uită la carte funciară, nu la planul de urbanism.
Încadrarea o stabilește primăria; noi actualizăm evidența de carte funciară după ce încadrarea există, de regulă împreună cu schimbarea categoriei de folosință.
600 – 1.800 lei, orientativ, în funcție de tipul actualizării Prețurile afișate sunt orientative; costul exact depinde de teren, documente și situația din cartea funciară.
Instituția coordonatoare este OCPI Alba, Str. Septimius Severus nr. 59, Alba Iulia. Dosarul se depune însă la biroul teritorial competent pentru localitatea imobilului:
Depunerea și urmărirea dosarului le facem noi.
Județul Alba are 78 de unități administrativ-teritoriale, deservite de cinci birouri teritoriale: BCPI Alba Iulia, Aiud, Blaj, Câmpeni și Sebeș — dosarul se depune întotdeauna la biroul competent pentru localitatea imobilului. Relieful variază de la lunca Mureșului și podișul Târnavelor până la Munții Apuseni, iar asta schimbă natura lucrărilor: parcele agricole comasate în câmpie, crânguri risipite și fânețe în pantă la munte. În multe comune montane evidențele vechi sunt incomplete, iar limitele reale diferă de cele din acte, deci măsurătorile la teren sunt esențiale. Biroul nostru fiind chiar în Aiud, acoperim integral județul, cu deplasare în orice UAT.
Tarifele OCPI pentru serviciile de cadastru și publicitate imobiliară sunt stabilite prin ordin al directorului general ANCPI și se achită la depunerea dosarului; pentru majoritatea serviciilor există și regim de urgență, cu tarif suplimentar. Onorariul lucrării de specialitate se stabilește separat de aceste tarife.
Înseamnă că ceea ce există pe teren nu se regăsește în evidența de carte funciară: o construcție neînscrisă, o suprafață diferită, o adresă veche. Notarul nu poate autentifica până când diferența nu este îndreptată. Se rezolvă cu o documentație cadastrală de actualizare, întocmită pe baza măsurătorilor și depusă la biroul de cadastru competent. Trimiteți-ne extrasul de carte funciară și vă spunem exact ce operațiune vă trebuie.
De regulă da, printr-o rectificare de suprafață. Traseul depinde de cât de mare este diferența: la o creștere mică, sub pragul de 2% prevăzut de regulamentul de recepție și înscriere, documentația se poate întocmi fără proces-verbal de vecinătate. Peste acest prag se cere acordul vecinilor, consemnat în proces-verbal, și, după caz, acte care justifică diferența. Calculăm diferența după măsurătoare și vă spunem varianta aplicabilă.
Dacă terenul are deja număr cadastral și carte funciară, iar casa nu apare, este o actualizare — înscrierea construcției, nu o primă înregistrare. Se face pe același număr cadastral, cu relevee, și cu actele de la primărie: autorizația de construire, procesul-verbal de recepție și certificatul de atestare a edificării. Dacă nici terenul nu este înscris, atunci se face primă înregistrare pentru tot imobilul.
Construcțiile demolate nu dispar singure din evidență; se radiază printr-o documentație cadastrală de actualizare, pe baza autorizației de desființare, a procesului-verbal de recepție a lucrărilor de desființare și a certificatului fiscal din care rezultă că a fost scoasă de la rolul fiscal. Cât timp figurează, actele arată o construcție inexistentă, iar asta blochează vânzarea sau ipoteca.
Măsurătorile și documentația le facem noi, de regulă în câteva zile lucrătoare de la deplasare. Tot noi depunem dosarul, urmărim soluționarea și răspundem la completările cerute de registrator, apoi vă predăm extrasul actualizat. Soluționarea urmează termenele biroului de cadastru. Partea greu de anticipat sunt actele de la primărie — recepția, certificatul de atestare, nomenclatura stradală — care depind de administrația locală.
Depinde de motivul refuzului. Dacă refuză din neîncredere, mergem împreună la fața locului și îi arătăm pe plan că limita lui rămâne neschimbată — de cele mai multe ori se lămurește acolo. Dacă însă contestă limita și pretinde o parte din teren, discuția nu mai este cadastrală, ci de proprietate, și se rezolvă prin grănițuire, în instanță. Vă spunem din prima zi în care dintre cele două situații sunteți.
Orientativ 600 – 1.800 lei, în funcție de tipul actualizării, plus tarifele ANCPI pentru serviciul solicitat. O actualizare de adresă este cea mai simplă operațiune; o înscriere de construcție cu relevee pe niveluri stă la capătul celălalt. Trimiteți-ne pe WhatsApp extrasul de carte funciară și o descriere a ceea ce s-a schimbat, iar noi vă dăm devizul pentru situația dumneavoastră.
Fleser Aurel, topograf autorizat ANCPI, birou propriu în Aiud, Str. Florilor 1A.
Scrieți-ne pe WhatsApp sau sunați-ne — răspundem de obicei în aceeași zi lucrătoare.